20 janvier 2021

Acheter pour louer : dans le neuf ou l'ancien

Vous souhaitez faire de l'investissement locatif mais vous hésitez entre le neuf et l'ancien ? Il n'est pas toujours facile de trancher entre ces deux choix, tant l'ancien et le neuf présentent tous les deux des avantages. Pour réaliser le meilleur placement immobilier possible,. la fiscalité, le secteur géographique et le prix du bien sont à analyser mais aussi le choix de l'ancien ou du. Voici nos conseils pour bien choisir.

Pourquoi choisir entre le neuf et l'ancien ?

Dans le cadre d'une stratégie d'investissement locatif, il est nécessaire de choisir entre le neuf et l'ancien. En effet, toute stratégie patrimoniale conduit l'investisseur à opter pour l'une ou l'autre de ces pistes selon son budget initial et ses préférences. Si vous avez un budget plutôt réduit, vous pouvez choisir un logement ancien ou un logement neuf de plus faible superficie. Un petit studio en centre-ville dans l'ancien pourrait par exemple faire l'affaire. Ce dernier sera destiné à une location surtout étudiante, avec un fort turn-over de manière générale. Néanmoins, vous aurez l'avantage de bénéficier de la caution des parents, certitude d'être payé généralement. Comme pour toute autre forme de stratégie, le fait de diversifier votre portefeuille d'investissement est aussi une garantie de performance sur le long terme.

Conseils préalables pour investir dans le neuf ou l'ancien

Pour bien choisir quel investissement sera le vôtre cette année, il est conseillé de visiter sur place et de tenir compte de l'emplacement du bien immobilier, qu'il soit neuf ou ancien. En effet, un bon emplacement permettra d'attirer de potentiels locataires. Votre logement doit en priorité se situer à proximité de commerces et d'écoles. Il en va de même des transports en commun qui ne doivent pas être placés loin de votre logement afin d'en laisser l'accès facilement.

Si vous optez pour un investissement dans le neuf, prenez grand soin de faire attention au niveau de fiabilité du promoteur immobilier afin de garantir le bon déroulé du chantier. Vous pouvez par exemple aller voir certaines de ses réalisations pour vous apercevoir rapidement de la qualité de son travail. Vous saurez alors si vous désirez travailler avec lui. Et si vous avez besoin d'un prêt immobilier pour acheter votre logement neuf, sachez que le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide précieuse pour de nombreux ménages qui souhaitent investir. N'hésitez pas à faire fonctionner la concurrence afin d'obtenir le meilleur taux.

Si vous désirez plutôt miser sur un bien ancien dans le cadre de votre investissement locatif, prenez en compte que ce dernier peut nécessiter quelques travaux. Il est nécessaire de vérifier que le prix de ce dernier ne soit pas trop élevé par rapport à votre budget fixé initialement. Lorsque vous visitez le bien, faites attention à l'état du bâti pour y déceler les éventuels défauts. Tenez également compte de l'environnement avoisinant le logement pour être certain de faire le bon choix.

Investir dans le neuf ou l'ancien : les avantages

Quels sont les avantages d'investir dans l'ancien ou dans le neuf ? Quels sont les différents éléments qui les distinguent ?

Avantages à l'investissement dans le neuf

Investir dans un logement neuf comporte de nombreux atouts, notamment la garantie constructeur d'une durée de 10 ans à compter de la livraison du chantier, les frais de notaire réduits et un logement qui respecte les performances énergétiques les plus récentes et les normes actuelles en général. Côté garanties, vous bénéficiez aussi de la garantie biennale d'une durée de 2 ans à compter de la fin des travaux pour tous les éléments techniques comme l'ascenseur ou les portes de votre logement. Les frais de notaire dans le neuf sont pour beaucoup réduits et s'élèvent à environ 2 % du prix total du bien, contre 8 % en moyenne pour un logement ancien. Cela représente donc une différence notable, surtout pour les logements dont le prix d'achat est élevé.

L'investissement dans l'immobilier neuf comporte d'autres avantages. Par exemple, grâce à cet investissement vous bénéficiez des dernières réglementations et matériaux en matière de construction et n'avez pas de travaux à réaliser. Votre bien possède de bonnes qualités énergétiques, ce qui vous garantit des économies sur le long terme.

De même, opter pour un logement neuf vous permet de choisir le bien qui vous convient parfaitement et de choisir son emplacement, son design, son plan. Vous êtes ainsi certains de choisir la meilleure option pour votre investissement locatif.

Avantages à investir dans l'ancien

Pourquoi choisir un investissement locatif dans l'ancien plutôt que dans le neuf ? Quels sont les avantages rattachés à ce type d'investissement ? Généralement, le prix d'achat est réduit en comparaison avec le neuf. Son emplacement est stratégique et sa disponibilité permet d'y loger rapidement un locataire.

Investir dans l'ancien revient globalement moins cher bien que les frais de notaire soient plus élevés. Le prix au m² est moins élevé que pour un logement neuf. En outre, un logement ancien pourra souvent être placé en plein centre-ville, tandis qu'une construction neuve se fait souvent dans de nouveaux quartiers en pleine mutation. En choisissant l'ancien vous n'avez pas besoin d'attendre la fin des travaux et la livraison du bien. Vous pouvez rapidement commencer à réaliser des travaux nécessaires pour le mettre en location et vous projeter dans votre futur logement.

Investissement locatif ancien et prix du bien

On estime qu'un logement en France coûte en moyenne 3 000 EUR au m² lorsqu'il est ancien. Ce prix est bien évidemment une moyenne et prend en compte toutes les disparités qui peuvent exister sur le territoire français. Ainsi, un bien ancien coûtera plus de 10 000 EUR le m² à Paris. Si vous vous éloignez des métropoles attractives, comme Bordeaux, Lyon et Nantes, vous obtiendrez des tarifs dans l'ancien bien plus intéressants. En parallèle, on estime que les biens dans le neuf valent en moyenne 4 300 EUR en France, bien que cela soit fonction des différentes régions. Néanmoins, le seul prix d'achat ne doit pas être le seul critère à prendre en compte.

Les économies d'impôt avec l'investissement dans le neuf

Choisir d'opter pour un logement neuf permet d'obtenir des économies d'impôt intéressantes et peut même vous faire bénéficier de la loi Pinel. Dans votre parcours de choix il sera nécessaire de vous entourer de professionnels qui connaissent parfaitement le marché. En effet, si le neuf ne nécessite généralement aucun travaux, il en va différemment de l'ancien qui nécessite alors une implication personnelle particulière afin de trouver quel bien choisir et quels sont les éléments à rénover. En optant pour un investissement locatif sous le dispositif de la loi Pinel, vous obtenez un rendement locatif situé entre 3 % et 4 % en moyenne. Vous générez également des économies d'impôt qui sont intéressantes fiscalement. Grâce à la loi Pinel, vos avantages fiscaux vous permettent d'obtenir des réductions allant de 12 % à 21 % en fonction de la durée de mise en location du bien (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans). Vous pouvez aussi louer votre logement à un ascendant ou descendant.

Investir dans l'ancien : la vieille pierre et l'emplacement

Ceux qui apprécient les logements anciens s'entendent tous à dire que le charme des vieilles pierres est incomparable. Parmi les avantages de l'ancien on retrouve donc ce charme qui donne une valeur patrimoniale élevée au logement, en plus de la qualité de son emplacement. Grâce à l'ancien, vous pouvez également valoriser votre achat par le biais de la fiscalité grâce au déficit foncier. En effet, ce dernier permet de déduire les charges liées aux travaux et à votre emprunt immobilier sur vos ressources locatives.

Le cachet de votre immeuble ancien donne du caractère et provoque généralement un coup de cœur de la part du futur locataire. Cela peut limiter la rotation locative et favoriser sa mise en location rapide, à condition que vous ayez réalisé tous les travaux de rénovation et/ou d'amélioration nécessaires au préalable. En plus, grâce à l'ancien vous pouvez mettre rapidement votre bien en location.

Enfin, parmi les travers de l'immobilier ancien, on trouve une mauvaise isolation phonique et thermique, des pièces à dimensions réduites et des performances énergétiques assez mauvaises. Quelques travaux peuvent néanmoins permettre de pallier ces défaillances.

L'investissement dans le neuf : les contribuables concernés

Qui sont les contribuables principalement concernés par l'investissement dans le neuf ? Il s'agit notamment de ceux qui sont fortement imposés. En effet, l'immobilier neuf permet à ces derniers de réduire leur imposition fiscale. Les dispositifs d'incitation fiscale sont nombreux : loi Pinel, dispositif Censi-Bouvard ... opter pour un logement neuf permet d'accéder à des avantages fiscaux qui peuvent s'avérer intéressants.

En plus des différentes possibilités de défiscalisation octroyées par le neuf, ce dernier est synonyme de quiétude d'esprit pour l'investissement. Aucuns travaux de copropriété ne doivent en principe être engagés pendant les dix premières années. Cela compte lorsqu'on sait ce que peut coûter en pratique un ravalement de façade ! De même, les charges de copropriété sont bien souvent réduites du fait de l'utilisation de différents équipements de toute dernière génération. Cela permet donc d'éviter des dépenses, surtout pendant les premières années suivant la date d'achat.

Néanmoins, ayez à l'esprit que l'immobilier neuf ne se situe pas toujours en plein centre-ville. Ainsi, l'investisseur fait parfois la part belle à l'emplacement de choix et opte plutôt pour un bien immobilier moins central géographiquement. Enfin, comptez un délai d'environ 2 ans avant de pouvoir mettre votre bien en location, ce qui peut entraîner un décalage de trésorerie entre les premiers loyers recouvrés et les mensualités du crédit à honorer dès le commencement du chantier.

Que vous choisissiez d’investir dans le neuf ou dans l’ancien, optez également pour une assurance loyers impayés afin de garantir le versement de vos revenus locatifs chaque mois.

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