5 novembre 2020

Comment financer son investissement locatif ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, une fois que vous avez choisi le bien immobilier, vient le moment de vous interroger sur son mode de financement. En fonction de l'état de votre patrimoine financier et immobilier, le choix se portera davantage sur un mode de financement plutôt qu'un autre. Les investisseurs disposent en effet de plusieurs financements comme le prêt bancaire, les fonds propres et d'autres méthodes.

Crédit immobilier avec apport

La loi française n'instaure aucune règle en ce qui concerne l'apport dont doit disposer l'acheteur dans le cadre d'un investissement locatif. Ce dernier peut aller de 0 à 100 %. Plus vous aurez un apport personnel important et plus votre dossier aura de chance d'être admis. Votre taux d'endettement doit être de 33 % au maximum : il s'agit d'une règle partagée généralement par la majorité des établissements bancaires lorsque l'acheteur réalise une demande de crédit. Cela signifie que le montant total de votre crédit doit représenter au maximum 33 % de vos revenus perçus mensuellement.

Le crédit amortissable

Le principe du crédit amortissable est simple : vous remboursez votre crédit en versant en même temps le capital et les intérêts. Cette formule convient au profil d'investisseur classique, imposé à un taux moyen. Le crédit amortissable permet de rembourser le capital du crédit dans le temps, de manière classique et étalée. La mensualité contient une part de capital et une part d'intérêts, sans oublier l'assurance décès-invalidité. Lorsque vous commencez à rembourser votre prêt, le principe est que vous payez davantage d'intérêts. Cette tendance évolue au fur et à mesure du remboursement avec de plus en plus importante du capital. Votre plan de financement devra prendre en considération ces données pour vous permettre de choisir la meilleure solution.

Crédit immobilier in fine

Le crédit in fine fonctionne de la manière suivante : les intérêts sont remboursés chaque mois tandis que le paiement du capital s'effectue en une seule et unique fois, à la fin de l'opération. Vous vous acquittez donc de mensualités plus faibles qu'avec un prêt classique puisque ces dernières comprennent uniquement les primes d'assurance et les intérêts. L'ensemble du capital permet de calculer le montant des intérêts ce qui explique que ces derniers soient plus importants. Cette formule correspond à un certain profil d'investisseur, en particulier ceux qui possèdent déjà un patrimoine locatif. En optant pour cette solution, ce crédit est associé à une assurance-vie tout en optimisant la fiscalité de votre investissement locatif et en augmentant le rendement. Néanmoins, il est à noter que votre patrimoine doit vous permettre de pouvoir rembourser tout le capital à la date définie. En règle générale, ce crédit est associé à une assurance-vie qui est calibrée pour permettre le remboursement une fois le moment venu. Les banques vous demanderont en principe un versement minimum de 30 % du montant de l'investissement à placer sur votre assurance-vie, en guise de précaution.

Crédit immobilier sans apport

Dans le cadre de la mise en place de votre projet d'investissement locatif, il convient de prendre en compte la capacité d'apport qui correspond à vos possibilités de financement de l'achat du bien immobilier, en liquidités. Si une capacité d'apport intéressante vous permettra d'obtenir de meilleures conditions de prêt, il peut aussi arriver que certains investisseurs ne disposent pas d'apport. Comment cela se passe-t-il concrètement ?

L'investissement locatif ne requiert pas nécessairement un apport personnel de base pour se concrétiser. Il est possible de financer votre achat immobilier grâce à la perception de vos revenus locatifs. Néanmoins, les établissements bancaires sont parfois frileux à l'idée d'accorder un prêt bancaire dans le cadre d'un investissement locatif sans apport, d'où l'importance de réaliser un comparatif au préalable.

Ainsi, afin d'espérer réaliser votre projet et le voir aboutir, vous devrez faire preuve de persévérance en convainquant l'établissement bancaire. Pour ce faire, fournissez tous les documents que vous avez en votre possession et qui font état de votre situation (personnelle, professionnelle) sans oublier de démontrer que vous savez gérer vos comptes depuis des années par exemple. Le fait de présenter un projet d'investissement locatif sérieux, concret et solide donnera forcément de la crédibilité à l'ensemble et donnera envie à votre établissement bancaire de vous faire confiance.

Dans votre dossier, n'oubliez pas de préciser que vous avez bien pris en compte tous les frais à considérer (taxes, assurances, charges diverses) et faites un calcul entre le ratio investissement et le rendement. Dans le cadre d'un achat locatif sans apport, la marge doit nécessairement être positive. Vous devez également prouver à l'établissement de crédit que votre effort d'épargne réalisable est sérieux et suffisant pour pouvoir rembourser le prêt grâce aux loyers perçus tout en étant en capacité de mettre de l'argent de côté chaque mois. Dans le cas contraire, vous aurez beaucoup plus de difficulté à obtenir un prêt pour votre investissement locatif.

Investissement locatif : autres modes de financement

Si vous désirez miser sur un investissement locatif intéressant, d'autres modes de financement s'offrent à vous : par fonds propres, le viager et la vente à terme.

Financer un investissement locatif par des fonds propres

Le financement d'un investissement locatif par fonds propres est une possibilité assez rare en pratique. Vous utilisez vos propres liquidités pour financer votre bien immobilier et n'aurez pas recours à une banque. Cela facilite en pratique le dossier d'investissement locatif pour plus de rapidité. Cependant, face aux taux très faibles de prêt immobilier il est souvent intéressant de faire appel à un crédit immobilier dans le cadre d'un investissement locatif.

En règle générale, les établissements bancaires de crédit demandent le financement d'une partie au minimum du prix du bien immobilier. Ce taux est compris en principe entre 20 et 30 % du prix du bien. Ainsi, si vous disposez de fonds propres suffisants pour financer le bien à hauteur de ce taux, vous montrerez à votre banque le sérieux de votre démarche et l'intérêt de votre dossier. Vous pouvez également solliciter de l'aide de la part de votre entourage afin qu'il puisse augmenter le capital initial dont vous disposez. Ce dernier peut par exemple vous consentir des donations ou bien un prêt familial. Sachez que plus vos apports personnels sont conséquents et plus votre faculté d'endettement augmente. Il est préférable d'en discuter au préalable avec un professionnel qui saura vous orienter au mieux pour vous permettre de vous diriger vers la meilleure solution.

Financer un investissement locatif par le viager

Le viager est une solution pour investir dans l'immobilier. En pratique, vous versez à l'ancien propriétaire du bien un montant fixe de départ (autrement appelé le bouquet) qui représente environ 25 % de la valeur totale du bien ainsi qu'une rente viagère chaque mois, jusqu'à son décès. Cela lui permet de se constituer une rente en plus de sa retraite tout en se défaisant de son bien immobilier.

On distingue deux catégories différentes de viagers : occupé et libre. Le viager occupé est en pratique la solution la plus courante. Dans ce type de situation, l'ancien propriétaire continue à résider dans le logement jusqu'à son décès. Il ne peut pas le louer bien qu'il puisse le prêter. Le second cas concerne le viager libre où celui qui achète le bien par viager peut d'ores et déjà résider dans le logement et le louer. En pratique, le viager est une solution intéressante pour les deux parties : à la fois l'acheteur et le vendeur, généralement une personne âgée qui souhaite le plus souvent rester vivre dans son logement jusqu'à sa mort. En outre, cette formule permet d'acquérir le bien à un prix inférieur à celui du marché.

Financer un investissement locatif par la vente à terme

Enfin, la vente à terme est une technique de financement qui se base sur le même principe que le viager. Tout comme pour le viager, vous devrez verser un bouquet ainsi que des rentes mensuelles à l'ancien propriétaire. Cependant, la fin de ce versement n'est pas assujettie au décès du bénéficiaire mais prend fin à une date prédéterminée entre les parties.

Ainsi, les deux parties au contrat décident de la durée et du montant de la rente viagère, cette dernière pouvant s'étaler sur 20 ans au maximum. Les modalités de l'accord trouvé sont fonction notamment de l'âge du vendeur et de la valeur du bien.

Tout comme pour le viager, celui qui vend son bien a la possibilité de continuer à y résider jusqu'au terme et s'il décède avant que l'échéance soit parvenue à son terme, la rente sera versée à ses héritiers. En outre, la rente mensuelle est exemptée d'imposition fiscale. Du côté de l'acheteur, les avantages du financement par la vente à terme sont nombreux : comme le processus est limité dans le temps, le montant total à payer est transparent dès le départ et prévisible. La vente à terme est une solution adaptée pour l'acquéreur qui souhaite accroître son patrimoine.

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