22 mai 2020

Location appartement Meublé non meublé

Mettre un appartement en location est une solution avantageuse pour gagner un revenu supplémentaire. Les propriétaires peuvent choisir entre louer meublé ou vide pour tirer un bénéfice correspondant à leurs objectifs. Quelles différences y-a-t-il entre les deux statuts et quel rendement pouvez-vous espérer ?

Comment fonctionne la location non meublée ?

On parle de location non meublée lorsqu'aucun meuble n'est fourni. Toutefois, un logement avec un équipement spartiate peut également être considéré comme tel, tant qu'il ne répond pas aux critères imposés pour une location meublée. C'est le cas notamment des studios et appartements dotés d'un ou deux électroménagers (réfrigérateur, four, lave-linge...) et des principaux meubles. La plupart du temps, les bailleurs choisissent de meubler partiellement l'appartement pour des soucis pratiques. Fournir les meubles lourds et encombrants (lit, armoire...) est un bon argument pour convaincre les futurs locataires d'emménager dans un appartement en étage ou avec une petite entrée. Ils ont toujours la possibilité d'apporter leurs propres mobiliers, mais évitent les allers-retours laborieux. Ces petits aménagements sont souvent proposés pour la location de studios et de logements pour étudiants.

Louer meublé : les obligations du propriétaire

Pour pouvoir louer meublé, il est obligatoire de fournir les meubles et l'équipement de base pour rendre l'appartement totalement fonctionnel. Le contenu d'un logement meublé est défini par la loi du 6 juillet 1989 concernant les baux de location. La liste exhaustive du mobilier minimum à fournir figure clairement dans les contrats de bail types pour un appartement meublé. Leur achat et leur installation incombent entièrement au propriétaire. Il lui revient aussi d'entretenir l'équipement et de le renouveler si nécessaire, entre deux locataires. Le locataire doit par contre informer son propriétaire dès que possible de leur vétusté

Parmi les éléments à fournir, on compte :

• les meubles pour toutes les pièces (lit, table, chaises...)
• le matériel de cuisine (ustensile, électroménager, vaisselle...)
• le linge de maison (rideaux, literie, linge de bain)
• les luminaires
• un espace de rangement
• le matériel d'entretien adapté aux aménagements de l'appartement

Avant l'emménagement, le propriétaire et le locataire effectuent un état des lieux ensemble. Un certain délai sera accordé au bailleur si des meubles ou accessoires doivent être réparés ou remplacé.

Louer meublé ou vide : quels types de bail proposer ?

Plusieurs clauses comme la mention des équipements fournis pour les meublés, sont obligatoires. Certaines parties du contrat restent variables bien qu'encadrées par les lois sur les baux d'habitation. Le contrat tient compte des caractéristiques du bien et du loyer demandé ou encore de la durée de la location. Avant de louer meublé ou non, il vous faut connaitre les types de baux que vous pouvez proposer à vos futurs locataires.

Le bail classique

Il concerne les logements à louer meublés ou vides. Les contrats diffèrent sur la durée de la location pour les deux statuts. Pour une location meublée, le bail classique court pour une période d'un an renouvelable. L'échéance du contrat arrive par contre après 3 ans s'il s'agit d'un appartement nu. Il en va de même pour les appartements tenus par une SCI familiale. Le renouvellement du bail se fait tacitement. Le propriétaire doit attendre la fin du contrat pour reprendre son bien. Il devra alors justifier sa décision auprès de ses locataires et respecter le délai de préavis pour leur permettre de se reloger. Si la cessation d'un contrat classique intervient dans le cadre d'une vente, le bailleur doit le proposer en priorité aux locataires actuels avant de mettre l'appartement sur le marché.

Le bail étudiant

Les locations destinées aux étudiants sont prévues pour une durée de 9 mois. Cette période correspond à la durée d'une année scolaire. Les baux sont non renouvelables. L'échéance du bail étant connue à l'avance par les deux parties, le propriétaire n'est pas tenu de notifier son congé à son locataire. Les logements sont obligatoirement mis à louer meublés. Les appartements pour étudiants étant généralement de petite taille, la liste des mobiliers obligatoires diffère d'une location meublée classique. Autre différence comparée à un bail de location classique, le loyer n'est pas indexé. Les charges locatives peuvent être calculées forfaitairement ou au réel.

Le bail mobilité

Ce type de bail est proposé aux personnes qui déménagent fréquemment. Il s'adresse notamment aux stagiaires, aux personnes avec un contrat d'apprentissage, en mission temporaire. A l'instar d'un bail étudiant, l'appartement est proposé meublé. Le contrat est valable pour 1 à 10 mois, et il ne peut pas être renouvelé. La durée de bail est à l'appréciation du propriétaire et du locataire. L'échéance prend effet automatiquement à la date prévue. Le bail mobilité ne prévoit aucun préavis. Comme pour tous contrats de location de moins d'un an, les loyers ne sont pas indexés. Il peut néanmoins être plafonné suivant la ville où se situe l'appartement.

Louer meublé ou vide : comment mettre fin au bail ?

La reprise d'un logement se fait à l'échéance du contrat de location. Le bailleur est tenu d'accorder un préavis défini à ses locataires avant de reprendre possession de l'appartement. Suivant le type de bail qui lie les deux parties, celui-ci va de 1 à 3 mois. Le délai varie selon le type de bien proposé et les tendances du marché immobilier dans votre région. Un bien mis à louer meublé fait l'objet d'un préavis d'un mois. Pour les appartements loués vides, il est habituellement plus long dans les zones les moins tendues.

Vous devez notifier aux occupants par courrier si vous souhaitez reprendre l'appartement. Vous avez trois options possibles pour aviser vos locataires :

• par lettre recommandée, avec accusé de réception
• par voie d'huissier
• en leur remettant la lettre de congé en personne

Pour une remise en main propre, il est indispensable de faire signer un récépissé. Il fera office d'accusé de réception pour officialiser la notification de congé.

Loyers et dépôts de garantie

Les loyers applicables pour les logements nus et meublés

Financièrement, louer meublé s'avère plus rentable dans la plupart des cas. En moyenne, les loyers sur un bien meublé sont de 11 à 13 % supérieurs aux loyers en nu. Cette différence s'explique par la nature et la qualité des équipements fournis dans l'appartement. Elle est destinée à couvrir l'entretien et le remplacement régulier du mobilier pour pouvoir tenir les standards d'habitabilité d'un appartement meublé. Pour le confort de ses locataires, le propriétaire peut fournir plus que le mobilier minimum pour un meublé. Tout en respectant la liste de mobiliers obligatoires, il est libre d'équiper le logement avec du mobilier de moyenne ou de haut de gamme. Sur un meublé très haut de gamme, l'écart de loyer par rapport à un appartement vide peut atteindre 20%.

Qu'en est-il du dépôt de garantie ?

Un propriétaire bailleur peut prétendre à un dépôt de garantie uniquement pour les appartements avec un contrat de bail classique ou un bail étudiant. Les biens soumis à un bail mobilité en sont exemptés.

En règle générale, le bailleur peut exiger un dépôt qui équivaut à 2 mois de loyer pour un appartement meublé. Il correspond à un mois de loyer pour une location nue. Les dispositifs concernant le dépôt de garantie varient en fonction de la région. Il est identique et fixé à la valeur d'un mois de loyer dans certaines grandes villes. Dans tous les cas, le montant n'inclut pas les charges locatives ni les frais d'agence.

Zoom sur la fiscalité sur les locations meublées et vides

Louer meublé ou vide implique de s'acquitter d'un impôt sur les revenus perçus sur le bien. Le régime fiscal du propriétaire bailleur diffère en fonction du statut qu'il a choisi.

Si vous louez non meublé, vous serez soumis au paiement d'un revenu foncier. Là encore, vous avez deux options selon le montant global de vos revenus locatifs. Si vos recettes ne dépassent pas les seuils imposés par le régime du micro-foncier, vous serez imposé uniquement sur 70 % du montant des loyers perçus. Au-delà, vous serez soumis au régime du réel. L'avantage de ce mode d'imposition est que les charges locatives peuvent être déduites de vos recettes.

Les propriétaires de biens meublés sont assimilés au statut de LMNP, à savoir les loueurs en meublé non professionnel. Ils sont soumis au régime fiscal en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour ce statut, il existe la catégorie du micro-BIC qui prévoit une imposition sur 50 % de vos loyers sur une base forfaitaire. Vos impôts seront calculés au réel dans le cadre du régime en BIC, si vos revenus annuels dépassent le plafond pour être éligible à un abattement forfaitaire.

Protéger son bien à l'aide d'une assurance loyers impayés Solly Azar

Que vous ayez choisi de louer meublé ou vide, les transactions comportent un certain risque pour vous en tant que propriétaire bailleur. Pour votre tranquillité d'esprit, il existe différents dispositifs pour vous protéger contre les contentieux avec vos locataires. Prendre une garantie loyers impayés est une option simple pour couvrir les problèmes éventuels. Solly Azar propose des formules adaptées aussi bien aux propriétaires de biens locatifs nus qu'à ceux de locations meublées.

Cette garantie couvre les défauts de paiement et les pertes de loyer en cas de départ prématuré du locataire. En pratique, cela signifie que vous serez dédommagé dès le premier impayé constaté

Les formules proposées chez Solly Azar offrent une couverture large. Outre les impayés, elles incluent un remboursement des dégradations causées par le locataire à l'appartement, et aux équipements qu'il contient pour les locations meublées. Les garanties loyers impayés de Solly Azar prennent également en charge la gestion des recours juridiques. Cela comprend toutes les démarches administratives et judiciaires jusqu’à l'expulsion des locataires en défaut de paiement, ainsi que les frais d'avocats et d'huissier.