6 février 2020

Mon locataire ne paie plus son loyer - quels sont mes recours ?

Loyer impayé : mon locataire ne paie plus son loyer que faire ?

Loyer impayé, que faire ? La loi oblige les locataires à payer leur loyer ainsi que les charges, conformément au contrat de bail qu'ils ont signé avec le propriétaire du logement. Dans le cas où le locataire en place ne paie pas ses loyers, le propriétaire peut agir de différentes manières, en mettant notamment en place une procédure en loyers impayés. Un impayé de loyer est une situation difficile, tant pour le propriétaire que le locataire. Face à cette situation il est nécessaire d'agir le plus rapidement possible. Comment faire face à un locataire qui ne paie pas et quelles sont les démarches à réaliser ? Comment se prémunir contre cette difficulté ?

Propriétaires : prémunissez-vous contre les loyers impayés

Avant de faire face à une situation délicate qui engage la responsabilité du locataire, il est indispensable de vous prémunir au mieux contre le risque de loyer impayé. Pour ce faire, sachez que vous avez le droit de demander au futur locataire la fourniture de certains documents avant de signer le contrat de bail. Il s'agit notamment de son dernier avis d'imposition et de ses trois derniers bulletins de salaire. Ces pièces justificatives permettent de vérifier le niveau de solvabilité du locataire et d'être au clair sur la situation du candidat ne pouvant attester d'un statut financier suffisamment stable. Ces justificatifs sont à demander en plus de la garantie locative

• Bon à savoir : Vous ne pouvez souscrire une assurance Loyers Impayés et cumuler avec une caution, sauf si votre locataire est un étudient ou un apprenti.

De la même manière, n'hésitez pas à vérifier que le locataire est éligible à l'aide pour le logement (APL) ou bien à une autre allocation, ce qui est une solution pour vous prémunir également contre tout risque d'impayés de loyers. L'APL est directement versée par la caisse d'allocations familiales, ce qui vous garantit de bien percevoir le paiement de vos loyers.

Acteur multi-spécialiste, Solly Azar conçoit et gère plusieurs produits d'assurances à destination des particuliers. Ses solutions permettent de trouver une assurance auto et moto, une mutuelle animaux et bien sûr une assurance loyers impayés.

Loyer impayé : prenez contact avec votre assurance

Nombreux sont les propriétaires à souscrire une assurance spéciale les couvrant contre les risques de loyers impayés. Ainsi, en cas de survenance de ce risque, vous avez la possibilité de prendre directement contact avec votre compagnie d'assurance. Cette dernière vous remboursera le montant total du loyer en cas de non-paiement par le locataire. De votre côté, vous ne pouvez pas à ce stade demander l'expulsion du locataire. Toute démarche d'impayés de loyers s'inscrit dans une procédure judiciaire. Si vous vous faites justice vous-même, vous pourriez engager également votre responsabilité.

Au préalable, il vous faut vous tourner vers celui ou celle qui s'est porté caution pour le locataire en place. Contactez-le directement afin d'actionner la caution et être remboursé du montant dû par le locataire. La caution ne peut pas refuser de rembourser la somme demandée puisqu'elle est considérée comme le garant financier de votre locataire. Sachez également que nous vous recommandons de vous tourner vers Action logement si votre locataire a souscrit au préalable à la garantie Visale.

Solly Azar est un acteur présent sur tous les métiers, allant de la phase de gestion à la conception du contrat d'assurance. Il apporte une solution personnalisée pour trouver une assurance loyers impayés adaptée à vos besoins. Vous avez ainsi la certitude d'obtenir le paiement des loyers même si votre locataire manque à son obligation.

Loyer impayé : Trouver un accord

Que faire en pratique face à un locataire qui ne paie pas ? Plusieurs choix s'offrent à vous. Par exemple, vous pouvez décider d'échelonner le remboursement de la dette si le locataire est dans une situation financière difficile, ou abandonner une partie de la créance... Si vous parvenez à un accord à cette étape du processus, prenez grand soin de bien consigner par écrit les différents éléments de votre accord. Ce document est à dater et à signer par chacun de vous.

Impayé de loyer : l'injonction de payer

La procédure de l'injonction de payer est relativement simple à mettre en œuvre. Son action permet d'obtenir le paiement du loyer de manière rapide et sans mettre un terme au contrat de bail. La procédure est à intenter auprès du juge près le tribunal de proximité du lieu où se situe l'immeuble. La juridiction de proximité est compétente pour toutes les créances d'un montant égal ou inférieur à 4 000 euros. Pour tous les impayés de loyers d'un montant supérieur, le tribunal d'instance se chargera du dossier.

En tant que demandeur, vous formez une demande auprès du tribunal. À cet effet, vous devez remplir un formulaire et le déposer directement aux services de greffe de la juridiction concernée. Joignez tous les documents et pièces justificatives à l'appui de votre requête. Une fois en possession du dossier complet, le juge de proximité analyse les pièces et rend une ordonnance portant injonction à payer. En tant que propriétaire vous êtes tenus par la loi française de notifier cette décision d'injonction au locataire. Ce dernier bénéficie d'un délai légal d'un mois pour entamer une contestation de cette injonction, en saisissant à son tour le tribunal. En l'absence de toute contestation du locataire dans ce délai, vous pouvez faire exécuter l'ordonnance, contraignant alors le locataire à payer sa dette de loyers.

L'intérêt de cette injonction est double : elle est rapide tout en étant économique. Néanmoins, elle est plutôt rarement utilisée en matière d'impayés de loyers. En effet, cette injonction aboutit au paiement de la dette et non pas à la résiliation du contrat de bail. Or, le propriétaire souhaite bien souvent mettre un terme au bail et acter le départ du locataire des lieux, en plus d'obtenir le paiement des sommes restant dues. Ainsi, l'injonction à payer trouvera sa pleine et entière utilité dans le cas d'un propriétaire qui désire mettre un terme au litige - tout en obligeant le locataire à lui rembourser les sommes dues. Sans pour autant mettre fin au bail : c'est par exemple le cas d'un locataire qui refuse de payer les loyers afin d'exercer une pression sur le propriétaire dans le cadre de travaux à réaliser dans le logement. Enfin, sachez que dans le cas d'impayés de loyers, la clause résolutoire (contenue généralement dans les contrats de bail) permet au bailleur de demander le départ du locataire des lieux.

Solly Azar est un acteur unique dans le domaine des assurances. Il vous permet de trouver facilement une assurance loyers impayés afin d'éviter une perte de revenus locatifs.

Mettre fin au bail grâce à la clause résolutoire

Pour tous les propriétaires confrontés à la difficulté d'obtenir le paiement de leur loyer, le jeu de la clause résolutoire est intéressant. En effet, dans la majorité des contrats de bail, une clause résolutoire est intégrée et prévoit la résiliation automatique du contrat de bail en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire. Grâce à cette clause, la résiliation du contrat est donc tout à fait possible - et même simple à mettre en œuvre en pratique. Vous devrez néanmoins faire appel à un juge pour la gestion de ce litige.

Si vous n'avez toujours pas obtenu paiement des loyers dans le délai imparti (à la caution et au locataire), à la suite de la mise en demeure par voie recommandée avec accusé de réception, vous avez alors la possibilité de vous rapprocher d'un huissier de justice. Choisissez-en un qui exerce dans le ressort géographique de votre logement, de sorte à limiter au maximum les frais de déplacement. L'huissier de justice est un professionnel du droit, apte à délivrer un commandement de payer à la caution ainsi qu'au locataire. Il estime dans le même temps combien de loyers impayés vous doit le locataire avant toute expulsion.

Si le locataire (ou sa caution) n'a pas remboursé les sommes litigieuses dans un délai maximal de deux mois à compter du commandement de payer, vous pouvez l'assigner en justice en vue de constater la résiliation du bail. Cela devant aboutir au départ du locataire. Ensuite, les deux parties (propriétaire et locataire) sont convoquées à une audience auprès du juge et peuvent alors présenter leurs propres arguments. Le juge ne peut que constater la fin du bail sur le fondement de la clause résolutoire et ainsi prononcer l'expulsion du locataire. Il peut également choisir d'accorder un délai supplémentaire de paiement au locataire, afin de tenter une dernière fois de trouver un compromis au dossier.

Toutes ces procédures sont longues complexes et coûteuses. L’Assurance Loyers Impayés prend en charge toutes les démarches : vous êtes accompagné par des experts, vous évitez les lourdeurs administratives et les frais associés, vous pouvez louer votre bien avec l’esprit tranquille !