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4 mars 2021

Investissement locatif : Quel type de bien choisir ?

Lors de l’achat d’un bien que l’on souhaite mettre en location, tout propriétaire bailleur va chercher avant tout la rentabilité de ce dernier. Seulement, il existe sur le marché beaucoup de biens différents avec chacun, leurs avantages et inconvénients. Il vous faudra alors réaliser un tri pour trouver le bien idéal qui vous permettra d’obtenir un investissement intéressant.

Déterminer ce que l’on veut

Le choix d’un bien que l’on souhaite mettre en location n’a rien de simple. Avant de vous lancer il est primordial d’avoir en tête exactement ce que vous désirez et savoir dans quelle direction vous lancer afin de ne pas faire d’erreur.

Tout d’abord, commencez par réfléchir à la situation géographique du bien que vous désirez mettre en location. Pour cela, vous devez réaliser une étude de marché des potentiels lieux où vous souhaitez investir.

Commencez par poser les bonnes questions aux bonnes personnes. Vous avez la possibilité de sonner aux portes des agences immobilières afin d’obtenir les réponses à vos questions qui vont être :

  • Quel est le marché de la location dans cette ville ?
  • Comment se situe l’offre par rapport à la demande ?
  • Des projets de construction sont-ils en cours ?
  • Quels types de population se trouvent dans cette ville (plutôt des étudiants ou des familles) ?
  • Quels sont les loyers pratiqués pour les locations dans cette ville ?

Toutes les réponses à ces questions et votre étude du marché vous permettront de savoir, si oui ou non, les villes où vous souhaitez investir sont des lieux où il fait bon entreprendre. Mais également si cela correspond à votre projet.

Une fois votre choix de lieux réalisé, il faudra également réfléchir au type de bien que vous souhaitez mettre en location. En effet, il existe beaucoup de biens sur le marché de l’immobilier mais leurs caractéristiques ainsi que leurs avantages et inconvénients eux sont bien différents. Il vous faudra faire un choix parmi tous.

Dans quel type de logement investir ?

Le studio et petite surface

On appelle studio, un logement qui mesure plus de 9m2 (loi carrez) et qui est généralement composé d’une pièce, servant de pièce principale ainsi que de chambre. La salle de bain dans un studio est séparée de cette pièce principale mais la cuisine ne l’est pas. Il s’agit sinon d’un F1. La hauteur sous plafond doit également être de minimum 1,20m. De plus, la surface habitable nette de ce logement ne doit pas prendre en compte le balcon, la mezzanine ainsi que la cave ou les combles.

La durée de location de la plupart des studios se situe en moyenne entre 12 et 30 mois. Il s’agit généralement de location à l’année pour des étudiants.

Ce type de logement possède de nombreux avantages non négligeables. Tout d’abord, ce sont des logements plutôt abordables à l’achat, du fait de leurs petites surfaces, et qui ont également l’avantage d’être faciles à louer. Ils sont, pour ce fait, plutôt rentables pour leurs acquéreurs.

Les studios sont généralement bien situés, en centre-ville ou bien dans des quartiers étudiants. Ce qui vous permettra de le proposer à un loyer plutôt élevé et de bénéficier d’une forte demande locative. Il n’est pas rare de trouver des studios au même prix de location qu’un appartement de plusieurs pièces.

Cependant, ces petites locations ont également des inconvénients à connaître. Tout d’abord, ce sont des logements qui ont un turnover de locataire assez important. En effet, souvent à destination des étudiants, les studios changent généralement tous les ans de locataire.

Ce turnover a pour conséquence des vacances locatives plus longues (périodes qui séparent le moment où votre locataire quitte le logement et le moment ou un autre emménage). Mais également plus régulières avec un risque de loyers impayés plus important. Les locataires vivant dans ces logements sont souvent des personnes seules qui ont plus de risque de ne pouvoir verser mensuellement leur loyer. Il existe également un risque de dégradation du logement plus important.

T2 et T3

Vous pouvez également choisir d’investir dans un T2 ou un T3 qui ont des surfaces plus grandes qu’un studio ou un T1.

Un T2 se caractérise par ses 2 pièces, une chambre et un salon. Mais également par la présence d’une cuisine ainsi que d’une salle de bain. Le T3 quant à lui, se caractérise de la même manière à la différence qu’il possède 2 chambres.

Ces deux types de logement ont également de nombreux avantages pour un achat locatif.

Tout d’abord, ce sont des biens qui sont généralement loués sur de longues périodes. La plupart entre 24 et 40 mois. Leurs locataires sont rarement des personnes seules, ce qui vous permet de bénéficier d’une stabilité intéressante. En effet, la durée de location étant plus importante, vous n’aurez à subir que très peu de vacances locatives. De plus, la faible rotation des locataires vous permettra de bénéficier de longues périodes sans remise en état du logement. Elément qui a son importance lorsque que vous mettez en location votre bien.

Autres avantages, le loyer souvent plus élevé vous permettra d’avoir une bonne rentabilité sur ce logement et les locataires étant souvent en couple, vous aurez certainement moins de risques de loyers impayés.

Seul inconvénient, le prix à l’achat. Les mètres carrés en plus augmentent significativement le prix par rapport à un studio.

Les maisons

Les maisons, contrairement aux studios ou T2, T3, bénéficient dans la plupart des cas, d’exonérations des taxes de copropriété (excepté dans certaines situations). Elles possèdent également une surface habitable beaucoup plus importante.

Ces logements sont généralement loués sur de longues périodes, généralement plus de 3 ans, par des familles avec enfants.

Les maisons ont elles aussi de nombreux avantages. Tout d’abord, vous bénéficiez d’un bien sur lequel vous aurez très peu de vacances locatives, notamment du fait qu’il soit loué sur de plus longues périodes. De plus, les locataires vivant dans ce genre de bien sont des personnes appréciant la vie dans le logement et qui prennent soin de ce dernier. Ce qui vous apporte la sécurité de retrouver un bien en bon état lors du départ de ses locataires.

Cependant, acheter une maison pour la mettre en location comporte également quelques inconvénients. Premièrement, ce sont, en règle générale des biens moins rentables notamment à cause du prix d’achat bien plus élevé que pour un logement plus petit. Ces biens sont donc moins prisés par les investisseurs.

De plus, les vacances locatives pour ce genre de bien seront possiblement plus longues étant donné qu’il s’agit d’un logement plus grand avec en toute logique un loyer plus important.

Pour finir, si vos locataires ne prennent pas soin de votre bien, les travaux de rénovation peuvent avoir un coût important notamment du fait de la superficie de ce logement.

Parking, logement loué ou location de vacances

D’autres biens peuvent également être intéressants en termes d’investissement tels que les parkings, les logements loués ainsi que les locations saisonnières.

  • Les parkings : rentrent dans cette catégorie les garages, les places de parking ainsi que les boxes. En effet, ces derniers étant peu coûteux à l’achat, ils sont considérés comme de très bons investissements notamment s’ils sont bien situés. La situation géographique est donc un élément primordial pour le choix d’un investissement dans un parking. Privilégiez, les centres villes et plus particulièrement les places dans des immeubles anciens où il est plus difficile de trouver des stationnements. Vous aurez la certitude de trouver facilement une personne intéressée par votre location. De plus, les parkings ont l’avantage d’avoir de faibles charges ainsi qu’un risque d’impayé bien moins important que sur une location de logement.
  • Les logements déjà loués : Il s’agit d’un logement dans lequel habitent des locataires dont le bail n’est pas terminé. Cet achat un peu particulier a l’avantage de bénéficier généralement d’une décote du prix du logement allant de 5% à 20%. Autre avantage, une fois acheté, vous n’avez pas à rechercher de locataire, le logement étant déjà occupé. Seul point sur lesquels il faut être vigilant lors de l’achat d’un bien déjà loué, son état général. Vérifiez bien que ce dernier n’est pas dégradé par les locataires présents dans le logement. Enfin, assurez-vous que les loyers ont toujours bien été versés par les locataires actuels. Cela vous évitera bien des soucis.
  • Les locations saisonnières : Elles concernent les logements loués sur une courte période et le plus souvent par des touristes ou des vacanciers. Ces locations se situent généralement dans des stations balnéaires, sur les côtes ou à la montagne. Ce genre d’investissement doit être réfléchi notamment du fait de ses quelques désavantages. Tout d’abord, c’est un bien qui, durant une période importante de l’année a de grande chance de ne pas être loué. De plus, ce bien demande des frais d’entretien importants. Il doit toujours être impeccable pour être certain d’être loué régulièrement. Pour finir, il vous faudra prendre en charge sa gestion qui peut être fastidieuse entre les vas et viens des locataires.

Nos conseils

Trouver le bon investissement est important pour être certain de faire une bonne affaire et louer rapidement. Cependant, pour mettre toutes les chances de votre côté et trouver en quelques jours un locataire intéressé, il vous sera toujours conseillé de mettre en valeur votre bien.

Pour cela, n’hésitez pas à le rénover. Il faut donner envie aux visiteurs de louer votre bien et qu’il se sente bien dès son entrée dans ce dernier.

Mettre aux normes énergétiques votre logement vous permettra également de donner plus de valeur à votre bien et donc potentiellement d’augmenter son loyer par rapport aux autres logements présents sur le marché.

De plus, pensez à la loi Pinel pour votre investissement locatif. Mise en place depuis le 1er janvier 2015, cette dernière vous permet d’investir dans un logement neuf tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables tels que des réductions d’impôts. Ce dispositif vous permet également de devenir propriétaire sans apport.

Pour finir, sachez que si votre locataire habite dans un logement en bon état, bien entretenu et dans lequel il se sent bien, il aura très certainement plus envie d’en prendre soin.

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Pour obtenir une rentabilité intéressante de son logement, il est primordial de choisir le type de bien dans lequel on veut investir. Mais il est également important de le protéger comme il se doit. Pour vous aider, pensez à l’assurance Loyers Impayés !

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