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19 janvier 2018

Les copropriétés : fonctionnement et nouveautés

Comment s’organise une copropriété, quelles sont ses obligations et le montant de ses charges ?

Selon la loi, une copropriété est un « immeuble bâti ou groupe d’immeuble bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».

Les parties privatives correspondent à des espaces privés et exclusifs à chaque copropriétaire dont l’usage est privé.

A l’inverse, les parties communes sont à l’usage de plusieurs ou de tous les copropriétaires. Cependant, une partie commune peut être à usage privé, en fonction du règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété et syndic

Une copropriété est régie par le règlement de copropriété qui détermine l’ensemble des règles de vie, les droits et obligations des copropriétaires, les conditions d’utilisation des parties communes et privatives ainsi que la méthode de calcul des charges de copropriété.

Le règlement est établi et modifié par les copropriétaires qui forment le syndicat des copropriétaires, lui-même représenté légalement par le syndic. Le syndic se charge de gérer la copropriété en fonction des décisions prises par les copropriétaires.

Les nouvelles obligations

  • Le fonds de réserve pour travaux

Obligatoire depuis 2017, les copropriétés doivent mettre en place un fond de réserve pour travaux sur un compte séparé et géré par le syndic. Chaque année, les copropriétés doivent verser au minimum 5% de leur budget prévisionnel sur ce compte. Ne sont toutefois pas obligés :

  • Les copropriétés de moins de 10 lots si les copropriétaires sont tous d’accord,
  • Les copropriétés récentes (moins de 5 ans),
  • Les copropriétés dont le diagnostic technique global (DTG) ne prévoit aucun travaux dans les 10 ans

 

  • Le diagnostic technique global de la copropriété (DTG)

Depuis le 1er janvier 2017, les immeubles construits depuis plus de 10 ans devront réaliser un DTG. Le syndicat de copropriété aura alors une vision globale de l’état de l’immeuble et pourra anticiper certains travaux.

 

  • Le registre national d’immatriculation et fiche synthétique

La loi Alur a créé le registre national d’immatriculation des copropriétés, afin que les grandes copropriétés puissent se gérer comme des entreprises.

Depuis le 31 décembre 2016, les syndics de copropriété de plus de 200 lots doivent appliquer les nouvelles réglementations ainsi que les copropriétés de plus de 50 lots depuis le 31 décembre 2017. Les copropriétés de moins de 50 lots devront être enregistrées au registre national d’immatriculation avant le 31 décembre 2018.

Les syndics doivent alors créer une fiche synthétique regroupant les données financières importantes des copropriétés ainsi que les données techniques et le carnet d’entretien de l’immeuble.

Suite à toutes ces nouvelles obligations, les charges de copropriété ont augmenté et atteignent 2 000€ en moyenne par an sur Paris, une somme répercutée dans le montant des loyers.

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