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13 mai 2021

Premier investissement locatif : Tous les conseils

Le projet d’investissement dans un logement locatif séduit de plus en plus de particuliers. En effet, avec un taux du crédit immobilier très avantageux, de nombreuses personnes se sont lancées dans ce projet en 2019. Même s’il existe beaucoup d’avantages à investir dans le locatif, il est tout de même important de bien réfléchir à un certain nombre d’éléments pour gérer ce projet dans les meilleures conditions possibles. Tous nos conseils pour investir l’esprit tranquille, dans cet article.

Commencer par définir son projet

Votre premier investissement locatif, n’est pas un projet à prendre à la légère. Se lancer dans le logement locatif peut être très intéressant mais peut également vous faire rencontrer certains problèmes dont il faut avoir conscience.

Vous risquez par exemple de rencontrer des difficultés à trouver un locataire et par conséquent d’être obligé de baisser le prix du loyer.

Avant de vous lancer, il sera nécessaire que vous définissiez votre projet en vous posant les bonnes questions telles que :

  • L’objectif de cet investissement locatif. Désirez-vous proposer ce logement pour de la location saisonnière ou bien pour une location longue durée ?
  • Désirez-vous que cette location soit un investissement patrimonial ou bien que ce logement devienne votre résidence principale une fois à la retraite ? S’il s’agit d’un logement qui deviendra votre lieu d’habitation, il sera important que l’endroit corresponde à vos attentes personnelles,
  • A quel type de personne désirez-vous louer votre bien ? Des étudiants ? des vacanciers ? S’il s’agit d’une location saisonnière, il faudra que vous trouviez un logement dans une station balnéaire par exemple.

Toutes ces questions doivent être claires dans votre tête pour que vous puissiez avoir un projet qui tienne la route.

Autre élément important, votre budget. Bien évidemment, tout votre projet locatif sera concentré sur cet élément principal. Le type de bien que vous choisissiez, dépendra certainement du budget que vous pourrez allouer à ce projet et ce logement.

Si vous possédez une enveloppe budgétaire importante, vous allez sûrement vous tourner vers une location de plusieurs studios. Si au contraire votre enveloppe est plus petite, il faudra alors penser à louer un studio ou bien un appartement plus petit.

Concernant votre budget pour votre projet locatif, vous devrez réfléchir à certains détails de financement :

  • L’effort d’épargne : Il s’agit de la somme que vous pouvez attribuer tous les mois à votre logement. Cette somme permettra de connaitre votre budget pour ce logement. Vous devez avoir en tête que les loyers perçus tous les mois ne pourront pas couvrir toutes les mensualités de remboursement de votre crédit pour ce logement,
  • Le paiement à crédit : Il s’agit d’une somme que l’on vous prête à crédit pour acquérir un bien que vous ne pouvez obtenir comptant,
  • Déduction fiscale et financement : Vous déduisez tous les mois les intérêts de votre prêt sur vos revenus locatifs,
  • Apport personnel : Il s’agit d’une somme que vous possédez et que vous décidez d’utiliser dans l’achat du logement. Cette somme permet de diminuer ou de supprimer totalement l’effort d’épargne et ainsi d’obtenir de votre banque un meilleur taux et moins d’intérêts.
  • La durée d’emprunt : En allongeant la durée de remboursement, vos mensualités en seront plus légères et votre effort d’épargne en sera lui aussi moins conséquent.

Une fois que vous avez répondu à toutes ces questions, que vous connaissez votre budget et la manière dont vous allez rembourser votre prêt pour l’achat de ce logement, il vous reste le choix de ce bien.

Choisir l’emplacement et le type du logement

Vous avez maintenant tous les éléments en main pour commencer à réfléchir à l’achat du bien en question. Il ne vous reste plus qu’à trouver le logement.

Pour commencer, l’emplacement du logement. Il est important de bien choisir le lieu de votre investissement locatif. Pour cela, dans le cas d’un premier achat, il peut être intéressant de privilégier les grandes agglomérations ou tous les lieux qui présentent un dynamisme économique ou démographique. Ces grandes agglomérations font généralement parties de marché porteur et de lieux intéressants du fait de leur sûreté de location. De plus, les logements présents dans ces zones sont la plupart du temps à des prix avantageux.

Avant de choisir l’emplacement, vous devez vous mettre à la place de votre futur locataire. Pour cela, il est préférable de plutôt choisir un quartier agréable et bien desservi. Par exemple, si vous investissez dans un studio étudiant, prêtez bien attention à ce que les transports en commun soient proches et à choisir une ville où se trouvent des universités ou écoles. Vous aurez certainement plus de chance de louer votre logement rapidement et surtout sur une période qui peut être plus intéressante.

Pour finir, il est important de toujours garder en mémoire l’après. En effet, si vous souhaitez vendre ce logement, il est préférable de bien choisir le lieu. S’il se situe dans une ville dynamique, vous aurez alors plus de chance de trouver preneur rapidement et à un bon prix.

Le type de logement à présent. Chaque type de logement dispose de ses avantages et de ses inconvénients. Si vous choisissez d’investir dans une petite surface votre taux de rentabilité sera très intéressant mais vous devrez faire face à de nombreux départs et à de nombreuses remises en état. Si au contraire vous choisissez un logement plus grand, vos locataires resteront sûrement plus longtemps mais votre retour sur investissement en sera plus lent.

Le choix du type de logement dépendra en particulier de votre budget dans ce projet et également de la cible que vous souhaitez toucher.

Autre caractéristique d’un logement à prendre en compte avant de vous lancer dans l’investissement locatif, le choix du neuf ou de l’ancien.

Neuf ou ancien ?

Comme vu précédemment, le budget, le lieu et la cible de votre futur logement locatif sont des éléments auxquels il faut bien réfléchir, avant de trouver votre future location. Mais vous pouvez également faire le choix entre un bien neuf ou ancien.

Chacun de ces logements possèdent ses inconvénients et ses avantages.

Tout d’abord, un logement ancien peut être un investissement extrêmement intéressant. Si vous avez l’âme d’un bricoleur et que les travaux ne vous font pas peur, vous aurez alors la possibilité d’acheter un bien à un prix très concurrentiel et qui prendra de la valeur une fois que vous l’aurez restauré.

Le bien neuf, quant à lui possède également un avantage fort intéressant. En effet, dans certain cas, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux tels que la loi Duflot. Celle-ci permet une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient des logements neufs.

Encore une fois, votre choix d’investissement dans du neuf ou de l’ancien dépendra de votre profil et de votre budget.

Location vide ou meublé ?

Une fois le type de bien choisi, vous devrez réfléchir entre une location meublée ou vide. Chacun de ces types de locations possède ses propres caractéristiques.

Pour une location vide :

  • Le bail signé avec votre locataire doit être de 3 ans renouvelables ;
  • Lors du départ du locataire, le dépôt de garantie sera de 3 mois sauf exceptions (mutation professionnelle, logement en zone tendue…) ;
  • Vous devrez déclarer les loyers en revenus fonciers. Si ces loyers sont inférieurs à 15 000 euros ils seront indiqués comme micro fonciers, et s’ils sont supérieurs, comme régime réel.

Pour une location meublée :

  • Le bail signé avec votre locataire doit être de 1 an renouvelable ;
  • Lors du départ du locataire, le dépôt de garantie sera de 1 mois ;
  • Vous devrez déclarer les loyers soit au régime forfaitaire, c’est-à-dire imposés sur la moitié de vos recettes. Soit au régime réel, c’est-à-dire que les charges et les amortissements seront déduits.

Choix de la gestion locative

Vous avez déterminé votre budget, le type de bien et si vous souhaitiez une location meublée ou non. Reste maintenant à savoir si vous désirez prendre à votre charge la gestion de toutes les démarches liées à votre location ou bien si vous souhaitez faire appel à une société extérieure.

Si vous choisissiez de gérer vous-même votre bien, vous devrez :

  • Percevoir directement les loyers de votre locataire ;
  • Envoyer les quittances de loyers, les révisions annuelles ainsi que les régularisations de charges ;
  • Réaliser les déclarations fiscales ;
  • Réaliser les travaux importants dans le logement ;
  • Réparer les dommages qui ne sont pas pris en charge par votre assurance ;
  • Réaliser toutes les démarches en cas d’impayé de votre locataire ;
  • Réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Si vous souhaitez faire appel à un mandataire, celui-ci sera en charge de toutes les tâches décrites ci-dessus. L’agence à laquelle vous ferez appel s’occupera également de tous les accidents qui auront lieu dans le logement. Sachez également, que les sommes que vous aurez versées à l’agence pourront être déduites de vos revenus imposables. Pour bénéficier des services d’une agence de gestion locative, vous devrez dans un premier temps réaliser un mandat de gestion locative.

Décider d’investir pour la première fois dans un logement locatif, peut parfois être source d’inquiétude. En effet, l’investissement locatif est un beau projet mais mérite d’être mûrement réfléchi. Avant de prendre une décision, beaucoup d’éléments doivent être étudiés pour faire les bons choix. Pour investir dans un logement locatif l’esprit tranquille, vous devrez déterminer votre budget, votre projet ainsi que le type de logement.

Parce qu’investir dans un bien locatif peut comporter des risques, sécurisez-le !

Pour vous aider dans la gestion de votre bien mis en location, n’hésitez pas à consulter notre article sur la gestion locative immobilière

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