Bail meublé ou bail vide : lequel réduit le plus le risque d’impayés ?
Propriétaires, investisseurs, bailleurs : le choix entre un bail meublé ou un bail vide a de nombreuses conséquences. Au-delà de la rentabilité, de la fiscalité ou de la gestion, quelle choix pour éviter les risques d’impayés ?
Bail meublé ou bail vide : lequel réduit le plus le risque d’impayés ?
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Sommaire
Bail vide vs bail meublé Statistiques & tendances : impayés dans les deux types de baux Facteurs qui influencent le risque d’impayés Avantages & inconvénients relatifs au risque d’impayés de chaque bail Bail meublé VS vide : quelle est la meilleure solution et comment se protéger des impayés ?Bail vide vs bail meublé
Avant d’aller plus loin, rappelons ce que signifient ces deux types de baux, leurs obligations légales, et en quoi ils diffèrent.
| Critère | Bail vide (location non meublée) | Bail meublé (location meublée) |
|---|---|---|
| Définition |
Le logement est loué sans mobilier permettant au locataire de vivre immédiatement, seules les installations essentielles (chauffage, sanitaires, etc.). |
Le logement est équipé de meubles & équipements obligatoires permettant au locataire de s’y installer avec ses effets personnels (lit, table, chaises, électroménager, etc.). La loi fixe une liste minimale. |
| Durée minimale du bail |
3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, renouvelable tacitement ; pour le locataire, préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones). |
1 an minimal pour un locataire « ordinaire », ou 9 mois si le locataire est étudiant ; bail mobilité possible (1 à 10 mois). Préavis locataire d’1 mois. |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges maximum. | Jusqu’à 2 mois de loyer hors charges. |
| Mobilier / équipements | Aucun meuble obligatoire ; le locataire apporte son mobilier. | Meubles et équipements obligatoires (liste légale). État des lieux plus précis et inventaire mobilier requis. |
| Régime fiscal typique | Revenus fonciers ; régime micro-foncier ou au réel selon les cas. | Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel selon les seuils, régime micro-BIC ou réel, possibilité d’amortissements. |
Ces différences juridiques et fiscales impliquent des conséquences sur les coûts, la gestion, et le profil de locataire, tous susceptibles d’influer sur les impayés.
Statistiques & tendances : impayés dans les deux types de baux
Location meublée : des impayés très rares
Les logements meublés bien situés et correctement gérés affichent un taux d’impayés exceptionnellement faible. Selon Lodgis, le taux pour une location meublée traditionnelle était de 0,64 % en 2021, et certaines analyses estiment même un taux d’impayés proche de 0,30 %. Cette sécurité accrue rend le meublé particulièrement attractif pour les bailleurs souhaitant limiter les risques financiers.
de 0,3 à 0,64 %
d’impayés pour un logement meublé bien géré
Location vide : un risque plus élevé
Les logements vides connaissent des taux d’impayés supérieurs, pouvant atteindre 1,5 à 2 % dans les zones urbaines ou moyennes, et encore plus dans les zones rurales ou à faible demande locative. Ces chiffres montrent que la stabilité du paiement des loyers est généralement moins assurée pour le vide, ce qui peut impacter la trésorerie du propriétaire et la rentabilité de son investissement.
de 1,5 à 2 %
d’impayés pour une location vide standard
Vacance locative : impact sur la rentabilité
Bien que le meublé réduise les impayés, il peut générer des périodes de vacance locative plus fréquentes, notamment lorsque les locataires partent rapidement et qu’il faut remettre le logement en état. Cette vacance, différente d’un impayé, peut néanmoins réduire la rentabilité effective du bien si elle n’est pas anticipée et bien gérée.
Variable selon la rotation
Impact sur la rentabilité due aux périodes sans locataire
Facteurs qui influencent le risque d’impayés
Profil des locataires
- Meublé : attire souvent des étudiants, jeunes professionnels, personnes en mobilité temporaire ou expatriés. Ces profils ont parfois des revenus stables mais des situations transitoires. Ils peuvent avoir des garants, ou bénéficier d’aides/garanties (Visale, etc.).
- Vide : attire davantage les locataires recherchant la stabilité (familles, couples, personnes à long terme). Cela peut limiter le turn-over, mais cela n’empêche pas les aléas (perte d’emploi, etc.).
Le profil du locataire a un impact fort sur le risque d’impayés : un étudiant peut être un bon payeur s’il a un garant ou une bourse, mais il peut changer souvent. Une famille stable peut aussi rencontrer des difficultés financières.
Durée du bail & préavis
En bail vide, le bail est de plus longue durée (3 ans), ce qui permet de stabiliser la relation locataire/bailleur. Le bailleur ne peut pas reprendre le logement avant la fin du bail sauf motifs légaux. Cela donne une visibilité sur les loyers, mais expose aussi le bailleur à un locataire qui pourrait devenir défaillant pendant cette longue durée.
En meublé, la durée plus courte (1 an, voire bail mobilité) et le préavis locataire plus court (1 mois) offrent une plus grande flexibilité. Si un locataire connaît des difficultés, il est plus facile de mettre fin au bail à son terme. Mais cela ne réduit pas nécessairement le délai légal ou administratif de gestion du cas d’impayés. Les délais d’expulsion restent longs, quelles que soient les deux formules.
Dépôt de garantie et garanties complémentaires
Bail meublé permet souvent un dépôt de garantie plus élevé (jusqu’à deux mois hors charges). Cela constitue une réserve financière utile pour couvrir les impayés ou les dégradations.
Existence de cautions, garants, assurances loyers impayés (GLI) : des outils essentiels. Solly Azar propose des garanties complètes qui couvrent les impayés, les frais de contentieux, les dégradations. Le profil du garant, la capacité financière du locataire, etc., comptent.
Fiscalité et incitations financières
Le régime LMNP pour le meublé offre souvent des avantages fiscaux (abattement micro-BIC de 50 % ou régime réel, amortissement du mobilier, etc.).
Ces avantages peuvent inciter le bailleur à investir dans un logement meublé, à bien l’équiper, à faire entretenir régulièrement le mobilier, ce qui peut améliorer l’attractivité et la qualité locative, réduisant potentiellement le risque d’impayés.
En bail vide, le régime des revenus fonciers donne moins d’options fiscales, ce qui peut réduire la marge de manœuvre pour faire des améliorations, ce qui peut aussi impacter l’état du logement, et donc la satisfaction du locataire / durée de séjour.
Mobilier & état du logement
Dans une location meublée, le logement doit respecter un niveau minimal d’équipement, et l’état des meubles, électroménagers, etc., doit être maintenu. Des équipements défaillants ou en mauvais état peuvent provoquer des conflits, des retards de paiement, quiproquos, ou des demandes de réparations qui retardent le paiement.
Le logement vide aura moins de biens à entretenir, donc moins de risques liés à la casse ou à la vétusté du mobilier.
Localisation et type de bien
En zone tendue, forte demande pour les petits logements, souvent meublés. Cela aide à limiter la vacance locative, à avoir un bon dossier de candidat.
Dans les zones rurales ou les zones où les locataires cherchent des logements pour le long terme, une location vide peut être plus stable.
Avantages & inconvénients relatifs au risque d’impayés de chaque bail
| Critère / Risque | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Taux d’impayés constatés | En général plus élevé (1,5-2% ou plus selon zones) | Plus faible (< 1 % dans de nombreuses études, parfois autour de 0,3-0,7 %) |
| Vacance locative | Moins fréquente, bail plus long | Plus fréquente, bail plus court, plus de frais de remise en état |
| Dépôt de garantie / sûretés | Dépôt maximal 1 mois, moins de garanties accessoires souvent | Dépôt jusqu’à 2 mois, possibilité de plus de garanties (garant, caution, etc.) |
| Coûts liés aux retards ou impayés | Moins de frais de gestion du mobilier, mais durée du bail oblige parfois à supporter longtemps l’impayé avant résolution. | Frais plus élevés liés à l’ameublement, mais le bail plus flexible peut permettre une résiliation plus rapide à terme, et dépôt de garantie plus élevé aide à couvrir les pertes. |
| Gestion des meubles / états des lieux | Moins de gestion, moins de risques de dégradation directe du mobilier | Risque de dégradations du mobilier / électroménager qui peuvent compliquer les litiges ou remplacements |
| Période administrative d’expulsion / contentieux | Longue durée, quelle que soit la nature du bail; le fait que le bail soit vide ou meublé ne change pas fondamentalement les délais légaux d’expulsion. | Même constat : la loi protège le locataire, donc la procédure reste souvent longue. |
Le bail meublé offre souvent un avantage net en termes de risque d’impayés potentiel, du fait du loyer plus élevé, du dépôt de garantie supérieur, de la durée de bail plus courte et de la possibilité de récupérer plus facilement le logement à terme.
Mais cette supériorité dépend fortement d’une bonne gestion : sélection rigoureuse des locataires, état du logement impeccable, équipements en bon état, inventaire clair, contrats solides, etc.
Le bail vide est plus simple, plus stable, moins de gestion de mobilier, moins de rotation. Moins de frais d’entretien, mais souvent un loyer plus faible et moins de marge de manœuvre face aux impayés !
Bail meublé VS vide : quelle est la meilleure solution et comment se protéger des impayés ?
Alors, quel bail réduit le plus le risque d’impayés ?
- Les données actuelles montrent que la location meublée, bien gérée, offre en général un risque d’impayés plus faible que la location vide, grâce à des loyers plus élevés, des dépôts de garantie plus importants, et une sélection souvent plus soignée du locataire.
- Toutefois, ce n’est pas une garantie, le bail meublé présente aussi des défis : frais d’ameublement, turnover, état du mobilier, vacance locative possible entre deux locataires.
- Le bail vide reste une option intéressante si vous recherchez la stabilité, moins de gestion quotidienne, moins de mobilisation pour entretenir des meubles, etc. Mais le risque d’impayés y est généralement plus élevé, à moins de mettre en place des garanties strictes.
Chez Solly Azar, nous pensons que le meilleur choix dépend de votre profil de propriétaire, de vos objectifs (rentabilité à court terme vs stabilité à long terme), de la localisation de votre bien, et du type de locataire que vous pouvez attirer.
Si vous cherchez à maximiser la sécurité de vos revenus locatifs, la location meublée associée à une assurance Loyers Impayés complète vous offre une des meilleures combinaisons pour réduire efficacement le risque d’impayés.
