Comment faire des travaux dans le logement lorsqu’il y a le locataire à l’intérieur ?

La loi encadre précisément les catégories de travaux qu’un propriétaire peut imposer à un locataire en cours de bail. Il ne s’agit pas de simples améliorations de confort, mais de travaux légalement obligatoires ou nécessaires pour garantir un logement décent.

Les travaux d’entretien et de maintien en état

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit laisser exécuter tous les travaux nécessaires au maintien en état normal du logement. Cela inclut notamment :

• Les réparations liées à la vétusté
• Les pannes et dysfonctionnements du chauffage, de l’eau chaude ou de la ventilation

Lorsque ces interventions sont nécessaires, le locataire est tenu de permettre l'accès au logement. Ces travaux relèvent de l’obligation du bailleur d’assurer un logement en bon état d’usage.

Les travaux de mise aux normes

Un logement doit être décent et répondre à des critères légaux stricts. Le propriétaire peut donc réaliser à tout moment des travaux visant à :

• Remettre aux normes électriques
• Mettre en conformité l’installation de gaz
• Améliorer la sécurité des occupants

Si ces travaux s’avèrent nécessaires pour respecter les obligations légales, le locataire ne peut pas s’y opposer.

Les travaux d’amélioration énergétique

Avec les exigences croissantes concernant la performance énergétique, certains travaux peuvent être imposés même en cours de bail.

• L’isolation des murs et combles
• Le changement des fenêtres
• L’installation d’un système de chauffage plus performant

Ces interventions sont autorisées, car elles visent à réduire la consommation énergétique du logement. La loi Climat et Résilience renforce d’ailleurs ces obligations pour lutter contre les « passoires thermiques ». Ces travaux d’amélioration énergétique sont souvent plus lourds, mais le locataire doit les accepter, car ils relèvent d’une obligation légale.

Les travaux d’amélioration dans les parties communes

Dans le cadre d’une copropriété, les travaux votés lors d’une assemblée générale doivent être réalisés, même si l’appartement est occupé. Le locataire ne peut pas les refuser, car ils ne concernent pas directement son contrat, mais les obligations collectives de l’immeuble. Il peut s’agir de ravalement, réfection de cage d’escalier, toiture ou isolation collective.

La réponse est très claire : non, le propriétaire ne peut jamais entrer dans le logement sans l’accord explicite du locataire.

Une violation de domicile sévèrement sanctionnée

Entrer sans permission constitue une infraction pénale. L’article 226-4 du Code pénal prévoit :

• jusqu’à 3 ans d’emprisonnement
• jusqu’à 45 000 € d’amende

Même si le propriétaire possède un double des clés, il n’a en aucun cas le droit d’entrer sans autorisation écrite et préalable du locataire.

Comment prouver une intrusion ?

Il est souvent difficile pour le locataire de prouver une violation de domicile. Toutefois, des éléments comme des témoignages, des vidéos, des traces d’effractions ou un système de sécurité peuvent être utilisés. C’est un terrain extrêmement sensible, raison pour laquelle il est essentiel de toujours obtenir un accord clair du locataire.

La loi ne précise pas de délai exact, mais impose une information préalable « raisonnable ». Cela signifie que le bailleur doit laisser au locataire le temps de s’organiser.

Le contenu de la notification

La notification doit être remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Elle doit indiquer :

• la nature des travaux
• le début prévu
• la durée estimée
• les modalités d’intervention

Cette transparence permet d’éviter les incompréhensions, mais aussi d’encadrer légalement le chantier.

Les jours et horaires autorisés

Les travaux ne peuvent pas être réalisés le samedi, le dimanche et les jours fériés à moins que le locataire n’accorde expressément son autorisation. En semaine, le bon sens reste de mise : des horaires trop matinaux ou tardifs peuvent créer des conflits avec les voisins et le locataire.

Le locataire ne peut pas refuser les travaux qui sont nécessaires pour entretenir le logement, obligatoires pour la sécurité, imposés par la loi, votés dans la copropriété, ou encore liés à la performance énergétique. Cependant, il peut refuser certains travaux non obligatoires, comme des améliorations purement esthétiques ou de confort. Dans ce cas, il est recommandé au propriétaire de demander un accord écrit.

En cas de refus injustifié

Si le locataire s’oppose illégalement à l’accès au logement, le propriétaire peut saisir le juge pour obtenir :

• une condamnation sous astreinte
• des dommages et intérêts
• voire une résiliation judiciaire du bail dans les cas extrêmes

Ces démarches restent rares, mais elles existent, notamment lorsqu’un locataire bloque totalement des travaux de sécurité.

Tout dépend de la gêne occasionnée.

Travaux de plus de 21 jours

Selon l’article 1724 du Code civil, si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut exiger :

• une réduction de loyer proportionnelle à la gêne occasionnée
• une compensation si une pièce entière est inutilisable

Exemple :
Si un logement de 60 m² voit 20 m² condamnés pendant un mois, une baisse de loyer est logique et peut être évaluée proportionnellement à la partie inutilisable.

Travaux de moins de 21 jours

Pour les chantiers de moins de 21 jours, aucune indemnisation n’est obligatoire. Toutefois, certains propriétaires choisissent une compensation volontaire pour maintenir une bonne relation locative.

Logement temporairement inhabitable

Si les travaux rendent le logement totalement inhabitable, le locataire peut demander :

• un relogement temporaire
• la suspension du loyer
• la résiliation du bail sans préavis

Ces situations doivent être évitées autant que possible, car elles génèrent souvent des conflits importants.

Réaliser des travaux dans un logement occupé est tout à fait possible, à condition de respecter strictement les règles légales. Le propriétaire doit prévenir le locataire, obtenir son accord, respecter les délais et fournir un logement utilisable. Le locataire doit quant à lui laisser accéder au logement pour tous les travaux obligatoires. Les travaux représentent toujours un risque : dégâts matériels, chutes, problèmes liés à l’accès au logement… Pour le propriétaire bailleur, être bien assuré permet de sécuriser son patrimoine.

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