Le scoring locataire (ou note de risque locatif) est un système d’évaluation quantitative attribuant un score (souvent sur une échelle, par exemple de 0 à 100 ou de 0 à 1 000) à un dossier de candidature locative. Ce score reflète la probabilité qu’un locataire règle son loyer dans les délais et prenne soin du bien.

Concrètement, l’agence ou l’assureur collecte des données (pièces justificatives, antécédents, situation professionnelle, garanties) et les analyse via un modèle logique (souvent automatisé). Chaque critère reçoit un poids (pondération) selon son importance, puis le score final est calculé. Si le score dépasse un certain seuil, le dossier est accepté ; autrement, il est rejeté ou soumis à des conditions complémentaires.

Ce système permet de standardiser la sélection, de limiter l’arbitraire et de gagner du temps dans l’examen des dossiers.

Rationaliser la sélection

Sans scoring, chaque dossier est examiné “à la main” : cela prend du temps, dépend de l’expertise de l’agent, et crée un risque d’erreur ou de subjectivité. Le scoring structure une grille rigoureuse et homogène pour tous les candidats.

Réduire le risque et optimiser la couverture assurance

Les assureurs de garanties loyers impayés (GLI) réclament souvent que les locataires remplissent des conditions strictes. Si le dossier ne respecte pas les critères, la couverture peut être refusée. Le scoring permet à l’agence de présenter des dossiers éligibles et d’éviter les rejets.

Gagner en transparence et crédibilité

Le propriétaire bailleur est rassuré : il sait que la sélection obéit à une méthode objective. Le scoring peut être expliqué au candidat pour justifier un refus ou un refus partiel.

Anticiper les impayés

Dans un contexte économique incertain, la sélection prudente via scoring constitue une barrière préventive. Mieux vaut éliminer un dossier à risque que subir un impayé coûteux.

Le scoring locataire peut varier selon l’agence ou l’outil utilisé, mais plusieurs grands types de critères reviennent systématiquement. Ci-dessous une liste non exhaustive avec des précisions utiles.

Identité, antécédents et stabilité

• Pièce d’identité : carte nationale d’identité, passeport, titre de séjour, vérification de l’authenticité.
• Justificatif de domicile actuel : pour vérifier la cohérence du parcours du candidat.
• Antécédents locatifs : demandes de remboursement, historique d’impayés, retards antérieurs, avis de l’ancien propriétaire.
• Stabilité géographique : changements fréquents de logement pouvant signaler une instabilité.
• Durée de présence dans l’emploi : un CDI en place depuis plusieurs années rassure.

Revenus et solvabilité

• Bulletins de salaire des derniers mois (généralement trois).
• Contrat de travail ou attestation employeur (date d’entrée, fonctions).
• Avis d’imposition (deux dernières années) pour vérifier la cohérence et la pérennité des revenus.
• Autres revenus : pension, allocations, revenus locatifs, etc.
• Taux d’effort : ratio entre le loyer et les revenus nets, souvent ≤ 33 %, parfois 35 % max.
• Stabilité des revenus : un CDD récent ou une activité indépendante peut fragiliser le dossier.

Garant(s) éventuel(s)

Si le locataire ne présente pas des revenus solides, la présence d’un garant est un plus. Le garant doit lui-même répondre aux mêmes critères. Sa localisation et sa solvabilité sont des points de vigilance.

Ancienneté locative, comportement passé et recommandations

• Durée de location dans les logements précédents.
• Entretien du logement et respect des obligations.
• Cohérence du parcours locatif (déménagements répétés, ruptures litigieuses, etc.).
• Attitude du candidat : ponctualité, politesse, réactivité.

Particularités selon le statut du candidat

• CDD, intérim, intermittent : exigence de stabilité et de revenus suffisants.
• Indépendants : bilans, déclarations, activité depuis au moins 1-2 ans.
• Étudiants/apprentis : acceptés si un garant solide est fourni.
• Colocation : bail unique avec solidarité entre colocataires.

Une fois les critères définis, l’étape suivante est la pondération, c’est-à-dire la répartition d’un poids à chaque critère selon son importance.

Le score final est obtenu en additionnant les sous-notes pondérées. Le seuil de passage peut varier selon l’agence ou le niveau de risque toléré.

Certains outils automatisés assignent aussi un “niveau de risque” (faible, moyen, élevé) en plus de la note chiffrée, pour aider la décision.

L’agence peut décider de refuser automatiquement les dossiers en dessous d’un certain score, ou d’ajouter des conditions (ajouter un garant, demander une assurance complémentaire) pour des dossiers borderline.

Conditions d’éligibilité imposées par l’assureur

Pour qu’un dossier soit couvert par une assurance loyers impayés (GLI), l’assureur impose souvent des critères stricts que le scoring doit intégrer. Si un dossier ne les respecte pas, l’assureur peut refuser la couverture ou refuser d'indemniser en cas de sinistre. Parmi les conditions fréquentes :

• Revenu net mensuel ≥ 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises.
• Taux d’effort ≤ 33 à 35 %.
• Ancienneté professionnelle ≥ 3 mois en CDI ou période minimale en CDD.
• Dossier complet avec justificatifs valides.
• Absence d’antécédents d’impayés.
• Vérification de la véracité des documents.

Si le dossier répond à ces conditions, l’assureur peut accepter la couverture, mais il peut également imposer une franchise, un délai de carence, ou un plafond d’indemnisation.

Rôle du taux d’effort

Le taux d’effort est l’un des critères les plus scrutés. Il mesure la part des revenus du locataire consacrée au loyer. Un taux d’effort trop élevé signale un risque important de défaut de paiement.

Les assureurs exigent souvent un taux d’effort maximum de 33 à 35 %, voire parfois 40 % dans des cas très tolérants.

Validité du dossier et exigences de conformité

L’assureur exige que le dossier soit intègre, sans documents falsifiés ou incomplets : un faux bulletin de salaire ou un avis d’imposition incohérent peut entraîner un rejet complet de la couverture.

De même, certains assureurs prévoient des vérifications anti-fraude, des contrôles sur le SIREN de l’employeur (pour les salariés) ou des analyses sur l’activité économique (pour les indépendants).

Une fois le bail signé, la couverture n’est effective que si le dossier soumis aux assureurs est conforme aux critères. Certains contrats exigent la souscription de l’assurance avant ou au plus tard dans les 15 premiers jours après l’entrée dans les lieux.

Enfin, l’assureur peut exiger la notification rapide d’un impayé (souvent moins de 45 jours après le premier terme non payé).

Le scoring est un outil puissant, mais il n’est pas infaillible. Il doit être utilisé avec discernement, dans le respect du cadre légal, et accompagné d’un jugement humain.

1 Risque de discrimination et conformité juridique

Il faut veiller à ce que les critères de scoring ne conduisent pas à des discriminations (âge, origine, situation familiale, etc.). Le bailleur ne peut demander des pièces interdites par la loi (ex. : relevé bancaire, carte d’assuré social, casier judiciaire, photographie supplémentaire…)

2 Fraudes et documents falsifiés

Le système de scoring est aussi vulnérable aux faux dossiers. C’est pourquoi la vérification de l’authenticité des pièces est cruciale, via des outils anti-fraude, des contrôles fiscaux, des appels aux employeurs ou anciens propriétaires.

3 Cas de profils atypiques

Un dossier mal “classé” par le scoring peut être injustement rejeté (ex. : jeune actif stable, indépendant avec revenus variables mais solides, etc.). Le jugement humain doit pouvoir intervenir.

4 Ajustement et calibration

Le modèle de scoring doit être calibré régulièrement selon le retour d’expérience : ajuster les pondérations, réévaluer les seuils, prendre en compte les sinistres passés.

5 Transparence auprès du candidat

Lorsque vous refusez un dossier, il est préférable d’expliquer les raisons (sans rentrer dans des éléments trop sensibles) pour maintenir une bonne image de marque.

Exemple 1 : dossier parfait

CDI depuis 5 ans

– Revenu : 3 500 €

– Loyer : 900 € CC

– Aucun antécédent locatif

– Pas de garant.

→ Taux d’effort : 900 / 3 500 = 25,7 %. Le scoring pondère très positivement ce dossier : solvabilité, stabilité, bon historique. Dossier largement accepté.

Exemple 2 : dossier limite

CDD renouvelable

– Revenu : 2 200 €

– Loyer : 800 €

– Garant présent

– Ancienneté limitée.

→ Taux d’effort : 800 / 2 200 = 36,4 % (au-dessus de nombreux seuils). Le score sera modéré, avec des pénalités sur le critère revenu. Le garant peut sauver le dossier, mais l’assurance GLI pourrait imposer une franchise, un rejet ou une couverture partielle.

Exemple 3 : indépendant / auto-entrepreneur

Activité récente

– Revenu : 2 500 €

– Loyer : 700 €.

→ Le scoring va demander bilans, déclarations, stabilité économique. L’incertitude de revenus variables sera pénalisée. Le dossier pourrait être accepté avec conditions strictes (garant ou assurance complémentaire).

Le scoring locataire est aujourd’hui un outil incontournable pour les agences, les gestionnaires immobiliers et les propriétaires qui souhaitent sécuriser leurs revenus locatifs. En combinant des critères objectifs, revenus, stabilité, garanties et antécédents, il devient possible de filtrer efficacement les dossiers à risque.

Mais pour aller plus loin dans la sécurisation de vos revenus, Solly Azar met à votre disposition un dispositif unique : l’agrément.

L’agrément Solly Azar : la garantie d’être indemnisé en cas d’impayés

La solvabilité du locataire est essentielle pour bénéficier de votre assurance loyers impayés. L’agrément permet à Solly Azar de vérifier en amont la validité du dossier et la solvabilité du locataire. Une fois cette vérification effectuée, vous obtenez une validation officielle garantissant que, si un impayé survient, vous serez bien indemnisé.

Autre avantage : l’agrément n’a pas besoin d’être renouvelé. Une fois accordé, il reste valable pendant toute la durée du bail, sauf en cas de changement de locataire.

Bon à savoir : dans le cadre de l’assurance Loyers Impayés Solly Azar, l’agrément est proposé au tarif de 25 €, remboursé si le dossier du locataire est refusé. Il est obligatoire pour les locataires en situation précaire (CDD, intérimaires, intermittents du spectacle, etc.), afin de garantir une couverture optimale !