22 mai 2025

Mon logement est squatté : que faire ?

Découvrir que son logement est occupé illégalement par des squatteurs est une situation stressante et complexe. En tant que propriétaire bailleur, il est légitime de vouloir agir vite. Pourtant, face au squat, la loi impose des procédures précises. Que faire concrètement si votre logement est squatté ? Quelles protections offre la Garantie Loyers Impayés (GLI) ?

Squat ou simple impayé : bien identifier la situation

Avant toute action, il est essentiel de qualifier juridiquement la situation. Le squat désigne l’occupation illégale d’un logement sans droit ni titre, généralement par effraction. Cela ne doit pas être confondu avec des locataires en impayé, qui ont initialement signé un bail mais refusent de quitter les lieux.

Deux cas de figure existent :

• Occupation sans bail ni autorisation (squat pur) : le logement est vide ou secondaire, et des personnes y sont entrées illégalement.
• Occupation post-contrat : un ancien locataire reste dans les lieux après la fin du bail ou après une expulsion non exécutée.

La distinction est capitale, car les recours sont différents selon la situation. Si vous avez un contrat de location en cours avec un occupant, la procédure est celle pour loyers impayés. Sinon, il s’agit d’un squat.

Quels recours légaux contre un squatteur ?

Depuis la loi ASAP de 2020, renforcée par des textes plus récents, les délais d’expulsion des squatteurs ont été considérablement réduits.

Si votre logement est squatté, la première chose à faire est de porter plainte immédiatement pour violation de domicile. Cette plainte doit être accompagnée de preuves tangibles : un constat d’huissier, un témoignage de voisin, des photos montrant la présence non autorisée, et surtout, votre titre de propriété. L’objectif est de démontrer que vous êtes bien le propriétaire légitime et que l’occupation est illicite.

Dans le cas où la préfecture accepte d’agir, le préfet peut ordonner l’expulsion sous 48 heures, mais dans les faits, le traitement administratif peut prendre plusieurs semaines. A noter que la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs.

Si cette injonction n’est pas respectée, la préfecture peut solliciter les forces de l’ordre pour procéder à l’expulsion. Il s’agit d’un levier très efficace, mais qui ne fonctionne que si le logement ne constitue pas le domicile légal des occupants, ou si vous pouvez prouver que l’occupation est récente et frauduleuse.

Si le préfet refuse d’intervenir, la voie judiciaire reste possible, mais elle est plus longue. Il vous faudra saisir le tribunal judiciaire, obtenir une ordonnance d’expulsion, faire intervenir un huissier, et éventuellement attendre l’appui de la force publique. Cette procédure peut prendre plusieurs mois, voire plus d’un an si la situation est complexe.

Garantie Loyers Impayés (GLI) : une protection utile en cas de conflit locatif

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance conçue pour protéger les propriétaires bailleurs contre les risques liés à la location de leur bien immobilier. Elle couvre généralement les loyers impayés, les dégradations locatives, les frais de contentieux et offre une protection juridique.

Dans le cas spécifique d'une occupation illégale, comme le squat, la GLI traditionnelle ne s'applique pas directement, car il n'existe pas de contrat de location entre le propriétaire et les occupants. Cependant, certaines compagnies d'assurance ont développé des garanties spécifiques pour répondre à cette problématique.

LA garantie anti-squat de Solly Azar

Solly Azar se distingue en proposant une garantie anti-squat intégrée à toutes ses formules de GLI, sans surcoût supplémentaire. Cette garantie innovante offre une protection financière en cas d'occupation illégale du logement non loué depuis moins de trois mois. Elle permet au propriétaire de percevoir jusqu'à 25 000 € de loyers remboursés hors charges pendant une période maximale de 12 mois. De plus, elle prend en charge les frais de contentieux et de recouvrement engagés pour l'expulsion des squatteurs.

Cette garantie offre ainsi une sécurité supplémentaire aux propriétaires, leur permettant de faire face aux conséquences financières d'un squat sans supporter seuls les coûts liés à la procédure d'expulsion et à la perte de loyers.

Prévenir le squat : les bonnes pratiques à adopter

Si le squat est une épreuve difficile à gérer une fois qu’il survient, il est souvent possible de l’éviter grâce à quelques mesures simples et efficaces. Un logement inoccupé n’est pas forcément une cible facile, à condition de montrer des signes réguliers de présence.

L’un des moyens les plus efficaces consiste à entretenir une apparence d’occupation. Il peut s’agir d’installer une minuterie sur les lumières, de faire relever le courrier par un voisin, ou encore d’ouvrir et fermer régulièrement les volets. La présence d’objets visibles à travers les fenêtres (rideaux, journaux, plantes) contribue également à donner l’impression que le logement est habité.

Par ailleurs, la sécurisation physique des accès est essentielle. Une porte blindée, des serrures multipoints, voire une alarme connectée, peuvent décourager les tentatives d’intrusion. Il ne s’agit pas uniquement d’un confort, mais d’un véritable investissement dans la protection de votre patrimoine immobilier.

Quels recours financiers après un squat ?

Une fois l’expulsion obtenue et les lieux récupérés, le propriétaire doit souvent faire face à des pertes financières importantes. Ces pertes peuvent inclure non seulement l’absence de loyers pendant la durée de l’occupation illégale, mais aussi des frais de remise en état si le logement a été dégradé, ou encore les coûts liés à une procédure judiciaire parfois longue et complexe.

Dans les faits, il est rare que les squatteurs soient solvables. Même lorsqu’une condamnation judiciaire est prononcée, l’indemnisation reste souvent symbolique. Cela signifie que le propriétaire devra le plus souvent assumer seul les conséquences économiques de la situation, à moins d’avoir anticipé ce risque par des solutions adaptées.

Solly Azar inclut dans ses formules une garantie dite "anti-squat", qui permet aux propriétaires de bénéficier d’un accompagnement financier en cas d’occupation illégale d’un logement vacant depuis moins de trois mois. Ce type de couverture peut inclure le remboursement partiel de loyers perdus, ainsi qu’une prise en charge des frais de procédure visant à récupérer le bien. Ainsi, si vous êtes propriétaire d’un bien susceptible d’être inoccupé temporairement, entre deux locataires, en attente de travaux ou de revente, il peut être pertinent de vous renseigner sur ces garanties spécifiques afin de limiter votre exposition financière.

L’assurance loyers impayés : Un dispositif de sécurité pour les bailleurs

Face à un logement squatté, la tentation de reprendre les lieux soi-même est forte. Mais attention : l’expulsion sans décision officielle est illégale et peut se retourner contre vous. L’État a renforcé les droits des propriétaires, mais vous devez respecter les démarches. Pour éviter ces mésaventures, la souscription à une GLI complète, un suivi rigoureux de vos biens et des réflexes de prévention sont vos meilleures armes. Ne laissez jamais un litige locatif s’enliser : plus vous agissez tôt, plus vous limitez les pertes.

Des avantages inclus dans l’assurance GLI Solly Azar

Nous avons décidé d’offrir à tous nos assurés des privilèges avantageux et exclusifs en plus de nos plafonds et de nos garanties performantes ! En adoptant l’assurance Solly Azar, vous pouvez bénéficier de :

• Prise en charge des loyers y compris en cas de départ prématuré ou décès de votre locataire.
• Prise en charge à 100% des frais de contentieux et de recouvrement (y compris les frais de déménagement et de garde meuble) jusqu’à l’expulsion.  
• Indemnisation mensuelle par virement bancaire pour éviter toute difficulté financière.
• Une cotisation 100% déductible de vos revenus locatifs.
• Une protection juridique qui couvre les autres litiges avec les locataires non liés au non-paiement des loyers jusqu'à 5 000 € par sinistre.
• En cas de dégradations, nous proposons le remboursement des frais de remise en état de votre bien et les éventuels loyers non perçus lors des travaux, dans la limite de 10 000 € par sinistre.
• Pour plus d’efficacité et pour accélérer la procédure d’expulsion, nous travaillons avec la plus grande étude de France pour nos recours : Le Cabinet Pesin Cambron.

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