Est-ce au propriétaire ou au locataire de payer la taxe d'habitation ?

La taxe d'habitation est due par la personne occupant le logement au 1er janvier de l'année. Cette règle s'applique uniformément, que le logement soit vide, meublé ou occupé à titre gratuit :

• Le locataire en place au 1er janvier est responsable du paiement de la taxe, même s'il quitte le logement en cours d'année.
• Le propriétaire paie la taxe d'habitation uniquement s'il occupe lui-même le bien ou si le logement est inoccupé au 1er janvier.
• En location meublée, l'occupant du logement au 1er janvier reste redevable, y compris dans le cas d'un logement de fonction ou d'un hébergement à titre gratuit.

Pour les résidences secondaires, la taxe d'habitation reste intégralement due au-delà de 2025, car la réforme de suppression ne concerne que les résidences principales.

Déménagement : paiement de la taxe d'habitation et responsabilité

La personne occupant les lieux au 1er janvier est redevable de la totalité de la taxe d'habitation pour l'année, sans aucun prorata. Peu importe qu'elle quitte le logement dès le 2 janvier ou en décembre. Si un locataire déménage après le 1er janvier, il reste légalement responsable du paiement de la taxe.

En cas de vente d'un bien, le vendeur doit s'acquitter de la taxe pour l'année entière. Toutefois, un prorata peut être négocié entre l'acheteur et le vendeur dans le compromis ou l'acte de vente ; cette répartition reste purement contractuelle et n'engage pas l'administration fiscale.

Pour éviter toute confusion, le propriétaire doit demander une preuve de paiement de la taxe d'habitation à son ancien locataire. En cas de doute, un signalement rapide par réclamation auprès de l'administration fiscale peut éviter de mauvaises surprises.

Logement vide au 1er janvier : qui paie ?

Lorsqu'un bien n'est pas occupé au 1er janvier, la taxe d'habitation revient au propriétaire. Cette situation se présente notamment si le locataire est parti fin décembre et que le nouveau locataire ne s'installe qu'après le 1er janvier.

Le propriétaire peut toutefois éviter la taxe en prouvant que le logement était réellement inoccupé et dépourvu de meubles (dans le cas d'une location meublée). Un courrier en recommandé adressé à l'administration fiscale, accompagné des états des lieux de sortie et d'entrée, peut permettre d'annuler l'avis de taxe. À défaut de cette preuve, l'avis sera émis au nom du propriétaire.

Si le logement reste vide sur une longue période, il peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV). Cette fiscalité spécifique, destinée à inciter la remise en location rapide, concerne les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier dans certaines communes en zone tendue.

Pour les locations meublées de courte durée (type Airbnb), les règles fiscales diffèrent selon l'usage du logement. Si le bien est classé comme meublé de tourisme et qu'il n'est pas occupé en permanence, il peut être exonéré de taxe d'habitation. Cette exonération n'est toutefois pas automatique : elle doit être accordée par délibération de la commune.

Vous devez obligatoirement déclarer votre meublé de tourisme en mairie via le formulaire Cerfa n°14004 pour obtenir un numéro d'enregistrement à reporter sur toutes vos annonces. Cette déclaration est obligatoire dans toutes les communes depuis 2026.

Attention : de nombreuses communes appliquent une majoration de 5 % à 60 % du montant de base de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires, particulièrement dans les zones tendues. Cette surtaxe concerne aussi les logements meublés destinés à la location saisonnière. Si le logement reste accessible au propriétaire hors période de location, la taxe s'applique, même en cas d'occupation partielle.

La taxe d'habitation sur les résidences principales a été définitivement supprimée pour tous depuis le 1er janvier 2023. Cependant, les résidences secondaires et logements vacants restent imposables en 2026.

Avant la suppression totale, certains foyers bénéficiaient déjà d'exonérations selon des critères précis :

• Revenu fiscal de référence se situant sous les plafonds définis par l'administration fiscale.
• Situations particulières : personnes âgées de plus de 60 ans, titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées, bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés, ou personnes en situation d'invalidité.
• Certains étudiants occupant des logements modestes pouvaient également être exonérés sous conditions.

Ces exonérations devaient faire l'objet d'une demande explicite auprès du centre des finances publiques. Aucune suppression n'était automatique en cas de changement de situation.

Impayé ou contestation : que faire ?

Il arrive qu'un ancien locataire quitte les lieux sans avoir réglé sa taxe d'habitation. Dans ce cas, l'administration fiscale peut se retourner vers le propriétaire si elle ne parvient pas à localiser l'ancien occupant, notamment si le propriétaire n'a pas notifié le départ.

Pour contester cette situation, le propriétaire doit envoyer un courrier en recommandé à l'administration fiscale dès le départ du locataire, en mentionnant les dates précises d'occupation et en joignant l'état des lieux de sortie comme preuve.

Important : la taxe d'habitation n'est pas couverte par l'assurance loyers impayés. Elle n'entre pas dans les impayés de loyers ou charges locatives pris en charge. Le bailleur doit donc effectuer les démarches nécessaires pour prouver que le logement n'était pas occupé au 1er janvier, ou que la responsabilité incombe bien à l'ancien locataire.

La taxe d'habitation, bien que supprimée pour les résidences principales depuis 2023, reste applicable pour les résidences secondaires et certains logements vacants. Son calcul repose sur une formule précise qui prend en compte plusieurs éléments pour établir le montant final à payer.

Valeur locative cadastrale et abattements

La valeur locative cadastrale constitue la base principale du calcul de la taxe d'habitation. Elle représente le loyer théorique annuel que le bien pourrait générer s'il était loué aux conditions du marché de 1970. Cette valeur est déterminée en multipliant la surface pondérée du logement par un tarif au mètre carré, puis en appliquant divers correctifs qui reflètent les caractéristiques du bien : état d'entretien, équipements, situation géographique.

Chaque année, un coefficient de revalorisation national actualise cette valeur. Pour les foyers, différents abattements peuvent réduire la base imposable, notamment un abattement obligatoire pour charges de famille (10 % à 15 % pour les deux premières personnes à charge) et des abattements facultatifs votés par les collectivités pour certaines situations (handicap, revenus modestes).

Taux votés par les communes et majorations

Le montant final de la taxe s'obtient en multipliant la valeur locative (après abattements) par le taux voté par la commune. Chaque collectivité fixe librement son taux d'imposition dans la limite des plafonds légaux.

Pour les résidences secondaires situées en zones tendues, les communes peuvent appliquer une majoration comprise entre 5 % et 60 % sur la part communale de la taxe. Cette surtaxe vise à encourager la remise sur le marché locatif de logements utilisés de façon occasionnelle.

Le calcul de la taxe d'habitation s'effectue pour l'année entière, sans prorata en cas de changement de situation en cours d'année.

Pour les propriétaires bailleurs, il est essentiel de bien encadrer les entrées et sorties de locataires et de communiquer avec l'administration fiscale en cas de doute. Conservez toutes les preuves d'occupation ou de vacance du logement. Cette vigilance permet d'éviter des frais injustifiés.

En tant que contribuable, le bailleur reste redevable de la taxe d'habitation en cas de vacance du logement au 1er janvier. Il est crucial de comprendre que la taxe d'habitation n'est pas couverte par l'assurance loyers impayés.

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