Mon locataire ne paie plus : comment faire jouer le garant pour récupérer les loyers impayés ?

Le garant, aussi appelé caution, s’engage à payer les dettes locatives du locataire si ce dernier est défaillant. Cet engagement est formalisé dans un acte de cautionnement, annexé au bail, qui précise la nature de la caution (simple ou solidaire), la durée de l’engagement et les montants garantis.

Étape 1 : informer rapidement le garant de l’impayé

Dès que le loyer est impayé, la première démarche consiste à envoyer une mise en demeure au locataire. En parallèle, vous devez prévenir le garant dans un délai de 15 jours, par lettre recommandée ou par acte d’huissier.

Pourquoi cette rapidité est-elle essentielle ? Parce qu’en l’absence de notification, le garant peut refuser de payer les pénalités de retard et ne régler que la dette principale.

Étape 2 : tenter une résolution à l’amiable

Une approche amiable est toujours à privilégier dans un premier temps. Expliquez clairement au garant la situation, les montants dus et les conséquences d’un non-paiement.

Si la caution est solidaire, vous pouvez la solliciter immédiatement, sans attendre que le locataire rembourse. Si elle est simple, vous devez d’abord prouver que vous avez entrepris toutes les démarches possibles auprès du locataire.

Étape 3 : engager une procédure judiciaire

Si la tentative amiable échoue, vous pouvez alors saisir la justice. La procédure dépend de la nature de la caution :

En cas de caution solidaire

Vous pouvez utiliser la procédure simplifiée d’injonction de payer, en remplissant le formulaire Cerfa n° 12948*02 et en le déposant auprès du tribunal judiciaire compétent. Joignez :

• une copie du bail,
• l’acte de cautionnement,
• les lettres de mise en demeure.

Le juge peut alors délivrer une ordonnance d’injonction de payer que vous devrez faire signifier par huissier au garant dans un délai de 6 mois.

S’il ne conteste pas sous 30 jours, vous pourrez obtenir un titre exécutoire et engager des saisies.

En cas de caution simple

Il faudra d’abord prouver que vous avez exigé le paiement du locataire sans succès avant de pouvoir engager la même procédure à l’encontre du garant.

Même si la procédure judiciaire est enclenchée, certains garants peuvent refuser ou ignorer l’injonction. Dans ce cas, vous pouvez demander au juge de rendre l’ordonnance exécutoire pour procéder à une saisie sur salaire, compte bancaire ou biens personnels du garant.

Les limites de l’action contre le garant

• Le garant peut demander des délais de paiement au juge, jusqu’à 24 mois.
• Le délai de prescription de la dette est de 3 ans à partir de l’échéance impayée.
• L'engagement de la caution peut avoir une durée limitée (souvent 3 ou 6 ans) ; au-delà, vous ne pouvez plus l'activer.

Une alternative préventive : l’assurance loyers impayés

Pour éviter de dépendre d’un garant défaillant ou d'une procédure longue et incertaine, l’assurance loyers impayés (GLI) reste la solution la plus sécurisante. Chez Solly Azar, nous proposons une garantie complète qui couvre :

• les loyers impayés,
• les dégradations locatives,
• les frais de contentieux.

Même avec un bon garant, les procédures peuvent être longues. Opter pour une assurance loyers impayés, c’est choisir la tranquillité d’esprit, avec un accompagnement professionnel et une indemnisation rapide.

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