22 octobre 2020

Dans quelle ville investir ou non ?

Les précautions à prendre en vue d'un investissement locatif ne sont pas les mêmes que pour l'achat de votre future résidence. En effet, votre objectif premier n'est pas de satisfaire vos exigences personnelles mais de dégager une véritable rentabilité locative. Cela passe évidemment par la connaissance du marché, sachant que le rendement locatif par ville est extrêmement variable. Le présent dossier est donc rédigé pour que vous puissiez définir le lieu en vous basant sur les performances constatées en 2019.

Rentabilité locative : de quoi s'agit-il ?

L'investissement locatif est une forme de placement. Il vous faut donc évaluer le montant que vous pouvez gagner par rapport à la somme initialement investie, ce qui nécessite le recours à des indicateurs spécifiques. Le taux de rentabilité annuel vous indique donc combien vous pouvez gagner sur un an, après déduction des frais.

Le cas du livret A est assez spécifique puisqu'il s'agit d'un placement qui a l'avantage d'être non imposable. Cela signifie que le taux d'intérêt de 0,75% équivaut au taux de rentabilité annuel.

Pour ce qui est des investissements soumis à des charges fiscales, il faut réaliser un calcul rentabilité locative. Les CSG (contribution sociale généralisée) et CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) sont à déduire du taux de rentabilité brut. Ces contributions sociales sont de l'ordre de 17,2 %. Déduisez également l'impôt sur le revenu qui se calcule en fonction de votre TMI (taux marginal d'imposition), lui-même basé sur le revenu. Plus concrètement, il existe 5 tranches d'imposition :

• Tranche 1 : revenu inférieur ou égale à 9 964EUR - TMI de 0%
• Tranche 2 : revenu de 9 965 EUR à 27 519 EUR - TMI de 14%
• Tranche 3 : revenu de 27 520 EUR à 73 779 EUR - TMI de 30%
• Tranche 4 : revenu de 73 780 EUR à 156 244 EUR - TMI de 41%
• Tranche 5 : revenu dépassant les 156 245 EUR - TMI de 45%.

Si vous vous situez dans la tranche 2, les déductions sur la rentabilité brute s'élèvent donc à 31,2% (CSG 17,2% + TMI 14%).

Important : la différence entre rentabilité locative brute et la rentabilité nette est souvent importante dans le cadre d'un investissement immobilier. En plus des déductions sociales et fiscales, il faudra en effet soustraire les différentes charges liées à votre statut d'investisseur. Il est donc vivement déconseillé de dresser une comparaison avec un placement classique en vous fondant sur le taux brut.

La facilité : un piège à éviter

Nous souhaitons attirer votre attention sur le fait que la simplicité est généralement un mauvais choix. Nous vous le concédons, il est plus tentant d'investir dans une ville que vous connaissez ou de choisir une commune facilement accessible par vos proches. Oui, c'est pratique car vous pourrez aisément vous rendre sur place pour préparer votre projet (visites préliminaires, travaux...) ou demander à l'un de vos proches de s'y rendre si vous faites face à un empêchement. Il est également rassurant de connaître une commune. Cependant, ce n'est pas pour vous-même que vous achetez le bien, du moins pas directement. Vous le destinez à la location et à ce titre, vous devez davantage vous concentrer sur le rendement locatif par ville.

En choisissant une ville de petite ou moyenne envergure que vous connaissez bien, vous n'avez aucune garantie sur les demandes locatives. Et s'il y a peu de demandes, vous serez contraint de louer à un prix inférieur à la valeur de votre bien, ce qui va générer plus de pertes que de bénéfices.

Vacance locative : un élément non négligeable

Aucun bailleur ne peut être certain que son bien sera occupé sans discontinuité. Cependant, le délai de la vacance locative c'est-à-dire le temps qui s'écoule entre le départ d'un locataire et l'arrivée de son successeur varie fortement selon les villes. Le plus sûr est d'investir dans une commune dynamique ou à défaut, en plein essor. Vous trouverez plus facilement preneur !

Dans la même logique, il faut connaître les profils des locataires potentiels pour répondre à leurs besoins et booster la rentabilité de votre placement immobilier. Bordeaux étant une ville étudiante, il sera par exemple plus judicieux de proposer un studio proche des arrêts de transports en commun. Sur la Côte d'Azur, vous pouvez proposer un bien qui répond aux exigences des personnes seules, des jeunes couples, des retraités et des familles car les demandeurs possèdent des profils très différents.

Comprendre la pression locative vous évitera donc de longues périodes d'inoccupation du logement.

Rendement locatif par ville : les chiffres 2019

A présent que vous connaissez les bases du calcul rentabilité locative, nous pouvons voir ensemble les chiffres qui sont les meilleurs indicateurs de rentabilité. Pour chaque ville présentée, nous vous fournissons le prix moyen au mètre carré, le loyer moyen au mètre carré et la rentabilité brute exprimée en pourcentage. Quant au ratio prix/loyer, il vous indique le nombre de loyers à percevoir pour couvrir le prix d'achat.

• Bourges : prix moyen de 1 130 EUR pour un loyer moyen de 9,8EUR - rentabilité brute estimée à 9,68% avec un ratio prix/loyer de 115.
• Saint-Quentin : prix moyen de 970 EUR pour un loyer moyen de 8,3EUR - rentabilité brute estimée à 9,55% avec un ratio prix/loyer de 117.
• Marseille : prix moyen de 2 300 EUR pour un loyer moyen de 12,8EUR - rentabilité brute estimée à 6,21% avec un ratio prix/loyer de 180.
• Toulouse : prix moyen de 2 680 EUR pour un loyer moyen de 12,8EUR - rentabilité brute estimée à 5,33% avec un ratio prix/loyer de 209.
• Nice : prix moyen de 3 680 EUR pour un loyer moyen de 16,4EUR - rentabilité brute estimée à 4,97% avec un ratio prix/loyer de 224.
• Versailles : prix moyen de 6 070 EUR pour un loyer moyen de 20,5EUR - rentabilité brute estimée à 3,77% avec un ratio prix/loyer de 296.
• Lyon : prix moyen de 3 990 EUR pour un loyer moyen de 13,3EUR - rentabilité brute estimée à 3,72% avec un ratio prix/loyer de 300.
• Bordeaux : prix moyen de 4 170 EUR pour un loyer moyen de 13,6EUR - rentabilité brute estimée à 3,64% avec un ratio prix/loyer de 307.
• Paris : prix moyen de 9 610 EUR pour un loyer moyen de 26,2EUR - rentabilité brute estimée à 3,04% avec un ratio prix/loyer de 367.

Remarque : Le prix d'achat moyen communiqué pour chaque ville est exempt des frais annexes (agence, notaire...).

Vous pouvez accroître la rentabilité de votre placement en choisissant une ville où les prix sont accessibles pour éviter de surpayer à l'achat. Des loyers relativement abordables sont aussi avantageux qu'une demande supérieure à l'offre car vous aurez plus de chances de trouver preneur. Bien entendu, il faudra vous baser sur le montant initial que vous pouvez investir avec ou sans financement.

Ces chiffres vous sont fournis à titre indicatif puisque des variations sont souvent constatées en fonction de la localisation exacte et des spécificités du bien concerné. L'idéal est de trouver un placement dont le taux de rentabilité dépasse la moyenne dans un contexte où un taux brut de 6 % peut facilement baisser à 2 % en taux net.

Prix et loyer : une progression sur des rythmes différents

En observant les chiffres fournis pour ces quelques villes françaises, vous avez sans doute constaté que le loyer au mètre carré ne grimpe pas proportionnellement au prix d'achat. La rentabilité brute estimée est donc automatiquement plus faible dans les villes les plus chères, ce qui s'accompagne d'un ratio prix/loyer plus important. Investir dans des villes où vous payez moins cher et où les loyers sont modérés comme expliqué plus haut vous permettra donc de rentabiliser votre placement plus rapidement, ce qui limite considérablement les risques.

En effet, un ratio élevé signifie que votre investissement peut être immobilisé plus longtemps, que les travaux à prévoir peuvent être plus nombreux (et/ou plus fréquents), sans oublier les pertes liées à une baisse des prix immobiliers et des vacances locatives. En considérant l'ensemble des risques en amont, il vous sera plus simple de décider du lieu d'investissement et des villes à éviter. Dans tous les cas, assurez-vous une rentabilité minimale.

Nos conseils pour investir judicieusement dans une habitation

Tout placement, qu'il soit immobilier ou non, s'accompagne d'un minimum de risques. C'est un fait qui ne doit pas vous dissuader mais vous inciter à prendre les précautions nécessaires avant de concrétiser votre projet locatif. L'anticipation est votre principale alliée et souscrire une assurance vous offre une protection optimale. Ce qui compte c'est de connaître les formules adéquates en fonction des risques encourus.

Les loyers impayés figurent parmi les préoccupations majeures des bailleurs. Nous ne pouvons pas vous garantir que vous n'en serez jamais victime. En revanche, Solly Azar met l'assurance Loyers Impayés à votre disposition. Grâce à cette couverture, vous êtes remboursé à 100 % pour tous les impayés de vos locataires et vous n'avez pas à vous soucier des frais d'expulsion (frais de contentieux). L'assurance Loyers Impayés de Solly Azar est exempte de franchise. Nous intervenons donc dès le premier jour où votre locataire manque à son obligation. Vous bénéficiez aussi d'une protection juridique et c'est l'assurance qui gère toutes les démarches en votre nom pour vous garantir une sérénité optimale. En option, vous pouvez aussi profiter d'une prise en charge des réparations de votre bien en cas de dégradations occasionnées par le locataire.

Savoir décrypter les points clés pour bien choisir la ville où vous investissez et vous donner les moyens de maximiser le rendement de votre placement, voilà les clés de la réussite. N'hésitez pas à consulter nos autres articles qui vous aideront efficacement à préparer votre projet ou à nous contacter directement.