Loyers impayés en LMNP : procédure complète, droits et recours du propriétaire

Un investissement locatif est censé fonctionner selon une règle assez simple : le locataire habite le logement, le propriétaire perçoit son loyer et chacun tient sa partie du contrat.

Puis parfois, le virement n’arrive pas. Et les charges, elles, continuent d’arriver à l’heure, contrairement à vos loyers.

La bonne nouvelle, c’est qu’un loyer impayé n’est pas une fatalité. La loi prévoit une procédure claire pour protéger les propriétaires bailleurs, et certaines solutions permettent même de sécuriser vos revenus dès le premier incident de paiement.

Le statut LMNP présente de nombreux avantages fiscaux. En revanche, lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer, les amortissements fiscaux ne règlent malheureusement ni le crédit immobilier ni les charges de copropriété.

Le bail meublé est généralement conclu pour un an, contre trois ans en location vide. Le turnover est donc plus fréquent, tout comme les périodes de vacance locative.

Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges.

Deux mois de dépôt de garantie, c’est rassurant. Jusqu’au moment où le troisième mois d’impayé arrive.

Contrairement à certaines idées reçues, le bail LMNP est bien régi par la loi du 6 juillet 1989. En cas d’impayé, la procédure reste donc identique :

• relance amiable ;
• mise en demeure ;
• commandement de payer ;
• assignation devant le tribunal ;
• expulsion si aucune solution n’est trouvée.

La présence d’une clause résolutoire dans le bail permet d’engager la résiliation dès le premier impayé.

Pour limiter les risques, retrouvez notre guide des erreurs à éviter face aux loyers impayés. 

Malheureusement, si l'impayé est avéré, voici les différentes étapes à suivre. 

Un loyer impayé ressemble rarement à un accident isolé.

Plus on attend, plus la dette augmente, plus le recouvrement devient difficile et plus la procédure risque de s’allonger.

Le bon réflexe consiste donc à agir dès le premier retard.

Commencez par contacter votre locataire :

• téléphone ;
• email ;
• courrier simple.

Dans de nombreux cas, un oubli de virement ou un décalage bancaire suffit à expliquer le retard.

Si la situation n’est pas régularisée après 35 à 45 jours, il convient d’adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Elle doit préciser :

• le montant exact des loyers impayés ;
• les périodes concernées ;
• le délai accordé au locataire pour régulariser sa situation.

Cette étape est essentielle puisqu’elle constitue une pièce importante pour la suite de la procédure judiciaire.

Avec notre assurance loyers impayés, le bailleur est accompagné dans ces démarches afin de respecter les délais et les formalités nécessaires à la prise en charge du dossier.

Pour vous accompagner dans cette étape, nous mettons également à votre disposition un guide complet sur la mise en demeure pour loyer impayé.

Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement, vous devez signaler l’impayé à la CAF (Caisse d’allocation familiales) ou à la MSA lorsque la dette atteint l’équivalent de deux mois de loyer charges comprises. (source : service-public.gouv.fr,)

Cette déclaration permet à la CAF d’intervenir rapidement, d’échanger avec le locataire et, lorsque cela est possible, de mettre en place un échéancier pour lui permettre de rembourser progressivement sa dette tout en reprenant le paiement de ses loyers. Cet échéancier doit être signé par les deux parties et retourné dans les 6 mois, permet d'étaler le remboursement de la dette en tenant compte des ressources du locataire.

L’objectif est simple : remettre les loyers sur les rails avant que la dette ne devienne impossible à rembourser.

En clair, prévenir la CAF suffisamment tôt permet souvent d’augmenter les chances de régularisation pour le locataire… et de recouvrement pour le propriétaire.

Parfois, malgré les échanges et les relances, le compteur continue de tourner.

Il faut alors passer à l’étape suivante.

Le commandement de payer

Le propriétaire doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.

Ce document marque officiellement le début de la procédure judiciaire.

Si le bail contient une clause résolutoire, le locataire dispose alors de six semaines pour régler sa dette.

Passé ce délai, la résiliation du bail peut être constatée.

Avec une assurance loyers impayés, cette étape ne se transforme généralement pas en nouvelle facture pour le propriétaire.

Avec la GLI Solly Azar, les frais liés au commandement de payer et à l’intervention du commissaire de justice sont pris en charge.

Assignation au tribunal et déroulement de l'audience

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, (6 semaines) le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection.

Le juge examine notamment :

• le bail ;
• les preuves des impayés ;
• les relances ;
• la mise en demeure ;
• le commandement de payer.
• accorder des délais de paiement ;
• prononcer la résiliation du bail ;
• condamner le locataire au paiement des sommes dues ;
• autoriser l’expulsion.

Il peut alors :

• accorder des délais de paiement ;
• prononcer la résiliation du bail ;
• condamner le locataire au paiement des sommes dues ;
• autoriser l’expulsion.

Une procédure contentieuse peut rapidement devenir coûteuse : frais de commissaire de justice, frais de procédure, accompagnement juridique…

Autant de dépenses qui viennent parfois s’ajouter aux loyers qui ne rentrent déjà plus.

Notre assurance loyers impayés prend en charge ces frais et s’occupe des démarches administratives et judiciaires nécessaires à la gestion du dossier.

Expulsion du locataire : délais et trêve hivernale

Une fois le jugement obtenu, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.

Le locataire dispose généralement de deux mois pour libérer le logement, sauf si le juge a réduit ou supprimé ce délai en raison de la mauvaise foi du locataire.

Attention toutefois : la trêve hivernale suspend les expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars.

Face à plusieurs mois d'impayés, certaines idées peuvent sembler séduisantes sur le moment. Changer les serrures en fait parfois partie. Pourtant, seule une décision de justice permet d'engager une expulsion en toute légalité.

Chez Solly Azar, notre assurance loyers impayés ne s’arrête pas au remboursement des loyers non perçus : elle vous accompagne jusqu’au recouvrement des sommes dues ou, si nécessaire, jusqu’à l’expulsion du locataire.

Tableau récapitulatif des étapes de la procédure judiciaire :

Pour aller plus loin sur le sujet, découvrez cet article sur la procédure d’expulsion d’un locataire.

Saisie sur salaire et compte bancaire du locataire

Une fois muni d'un titre exécutoire (comme une décision de justice), le propriétaire peut demander à un commissaire de justice d'engager une saisie sur le salaire ou le compte bancaire du locataire afin de récupérer les sommes dues.

Depuis le 1er juillet 2025, ces démarches ont été simplifiées pour accélérer le recouvrement des loyers impayés.

Le montant pouvant être saisi dépend toutefois des revenus du locataire et de sa situation familiale. Une partie de ses ressources reste protégée afin de lui garantir un minimum pour vivre, le reste étant soumis à un barème progressif fixé par la loi.

Prescription de la dette locative : quels délais ?

La loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de trois ans pour réclamer les loyers et charges impayés à compter de leur date d'échéance. Passé ce délai, la dette locative est prescrite et ne peut plus être réclamée.

Plus on attend, plus le recouvrement devient compliqué.
Le bon réflexe reste donc le même : agir dès le premier impayé et conserver une trace de chaque étape de la procédure. Relances, mise en demeure, échanges avec le locataire ou signalement à la CAF : un dossier bien documenté devient souvent votre meilleur allié en cas de procédure judiciaire.

La garantie Visale

Gratuite, elle couvre certains profils de locataires pendant une durée limitée.

Elle constitue une première protection intéressante, notamment pour les jeunes actifs ou les salariés en mobilité professionnelle.
Elle couvre les impayés et les dégradations locatives pendant les 3 premières années du bail, dans la limite de 1 500 € par mois en Île-de-France et 1 300 € ailleurs. 

La caution solidaire

Le principe est simple : un proche du locataire s'engage à payer si celui-ci ne le fait plus.

Une solution efficace… à condition que la caution soit toujours solvable le jour où vous en avez besoin.

L'assurance loyers impayés (GLI)

L'assurance loyers impayés (GLI) représente la solution la plus sécurisante pour un propriétaire LMNP. Elle rembourse les loyers impayés, prend en charge à 100 % les frais de contentieux (huissier, avocat, procédure d'expulsion) et couvre les dégradations locatives. L'indemnisation intervient rapidement, souvent dès le premier mois d'impayé, préservant ainsi votre trésorerie et la rentabilité de votre investissement locatif.

Autrement dit : votre locataire peut arrêter de payer, votre investissement continue de fonctionner.

La cotisation GLI, comprise entre 2 et 4 % du loyer charges comprises, est 100 % déductible de vos revenus locatifs. Pour un loyer de 1 000 € par mois, comptez entre 20 et 40 € mensuels. Les plafonds d'indemnisation atteignent jusqu'à 90 000 € pour les loyers impayés et 10 000 € pour les dégradations. Pour en savoir plus sur les différences entre ces solutions, consultez notre comparatif Visale ou GLI : quelle couverture choisir.

Comparatif des 3 solutions :

En LMNP, l'équation est souvent simple : Loyers perçus = crédit immobilier + charges + rentabilité. Retirez les loyers de l'équation et tout l'équilibre disparaît.

Notre assurance loyers impayés vous aide à traverser les incidents locatifs sans mettre en péril votre investissement.

Chez Solly Azar, nous avons conçu cette protection pour les propriétaires qui souhaitent sécuriser leurs revenus locatifs sans transformer chaque incident de paiement en parcours administratif :

• jusqu'à 3 500 € de loyers indemnisés par mois ;
• jusqu'à 30 mois de prise en charge ;
• jusqu'à 90 000 € d'indemnisation ;
• prise en charge illimitée des frais de contentieux et de recouvrement ;
• prise en charge des frais de déménagement et de garde-meuble ;
• accompagnement juridique pendant toute la procédure ;
• vérification préalable de la solvabilité du locataire avant la signature du bail ;
• partenariat avec l'une des plus grandes études de commissaires de justice de France pour accélérer les démarches et réduire les délais d'indemnisation ;
• une protection contre le squat sans surcoût.

Parce qu'un investissement locatif doit rapporter des revenus. Pas des insomnies.