Location en meublé : quels sont les meubles indispensables ?

La location meublée désigne, selon l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement décent équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. Ce logement doit constituer la résidence principale du locataire et respecter les critères de décence : surface habitable minimale de 9 m², hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m et volume minimal de 20 m³. La liste précise des meubles obligatoires est fixée par le décret du 31 juillet 2015.

Autrement dit, un meublé, ce n'est pas juste un logement avec un canapé qui traîne depuis le précédent locataire. C'est un vrai package de vie quotidienne, encadré par la loi au mètre carré près. Voici ce que ça implique concrètement pour votre bien.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe les équipements obligatoires pour qu'un logement soit qualifié de meublé. Cette liste garantit au locataire de pouvoir vivre normalement dès son arrivée. Voici les équipements par pièce :

Un détail oublié dans cette liste et c'est le litige assuré à la remise des clés. Autant tout vérifier une bonne fois pour toutes plutôt que de découvrir l'absence d'un four le jour de l'état des lieux.

Lors de l'état des lieux d'entrée, l'inventaire du mobilier doit être établi et signé par les deux parties. Ce document détaille l'état et la quantité de chaque équipement. Il constitue la référence lors du départ du locataire pour constater les éventuelles dégradations et faciliter la restitution du dépôt de garantie. En cas de congé pour vente d'une location meublée, cet inventaire sécurise également la procédure de sortie.

Le mobilier réglé, reste la partie administrative. Moins glamour, tout aussi indispensable pour dormir tranquille, au sens propre comme au figuré.

Le bail meublé se distingue par une durée minimale d'un an, réduite à 9 mois pour un bail étudiant. Le locataire bénéficie d'un préavis d'un mois pour quitter le logement, contre trois mois en location vide. Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges.

Côté fiscalité, les loyers perçus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC s'applique si vos recettes annuelles restent sous 77 700 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel permet de déduire vos charges réelles et d'amortir le mobilier et l'immobilier.

Le propriétaire doit fournir un contrat de location conforme à la loi du 6 juillet 1989, respecter la durée de la location et garantir la décence du logement.

Baux plus courts, loyers plus élevés, fiscalité plus douce : sur le papier, la location meublée coche beaucoup de cases. Reste à savoir si la balance penche vraiment en votre faveur.

La location meublée présente plusieurs atouts financiers. Les loyers sont généralement 10 à 30 % plus élevés qu'en location vide, améliorant la rentabilité locative. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % contre 30 % pour les revenus fonciers en location vide. Le bail d'un an (contre 3 ans en vide) et le préavis d'un mois apportent davantage de souplesse.

Toutefois, le meublé implique une gestion plus lourde (entretien du mobilier, turnover fréquent) et un risque accru de dégradation. Pour sécuriser vos revenus, quelle que soit la formule choisie, pensez à la location en meublé de tourisme ou à une assurance loyers impayés adaptée.

Équiper votre bien selon la réglementation, c'est bien. Protéger vos recettes locatives contre les risques spécifiques de la location meublée, c'est carrément indispensable. On ne promet pas le loyer le moins cher à percevoir, on promet le mieux couvert en cas de pépin. Le turnover plus fréquent (baux d'un an renouvelables) expose davantage aux périodes de vacance et aux risques d'impayés entre deux locataires. Le mobilier reste exposé aux dégradations malgré le dépôt de garantie.

Chez Solly Azar, notre assurance loyers impayés couvre vos loyers dès le premier impayé jusqu'à 90 000 €, prend en charge les dégradations immobilières jusqu'à 10 000 €, et assure à 100 % les frais de contentieux. Avant la signature du bail, nous vérifions la solvabilité de votre locataire pour sécuriser votre investissement dès le départ. Cette protection s'applique aussi bien aux locations meublées classiques qu'aux meublés de tourisme.