Lettre d'expulsion : Modèle et bonnes pratiques

Lorsqu'un propriétaire se trouve confronté à un locataire qui ne respecte plus ses obligations contractuelles, il peut être amené à envisager une procédure d'expulsion. Il ne s'agit en aucun cas d'une démarche que le bailleur peut réaliser de sa propre initiative. L'expulsion doit impérativement passer par une décision de justice, puis être exécutée par un commissaire de justice. Cette procédure débute généralement par l'envoi d'un commandement de payer, puis se poursuit par une assignation devant le tribunal si le locataire ne régularise pas sa situation. Le juge examine alors le dossier et peut prononcer la résiliation du bail ainsi que l'expulsion du locataire.

Pourquoi expulser un locataire ?

Plusieurs motifs peuvent justifier la décision d'expulser un locataire. Le plus fréquent reste le non-paiement des loyers et des charges. Le propriétaire peut activer la clause résolutoire présente dans le bail, qui permet de résilier automatiquement le contrat en cas de manquement grave. D'autres raisons peuvent également conduire à une expulsion, comme le non-paiement du dépôt de garantie, l'absence d'assurance habitation, ou encore les troubles de voisinage constatés par une décision de justice. Dans tous les cas, le propriétaire doit respecter une procédure légale précise et ne peut en aucun cas procéder à une expulsion sans décision judiciaire.

Acteurs clés : bailleur, huissier, juge

La procédure d'expulsion mobilise trois acteurs principaux. Le propriétaire (bailleur) est à l'origine de la démarche et doit rassembler les preuves nécessaires (courriers, procès-verbal de constat, etc.). Le commissaire de justice intervient à plusieurs reprises : il délivre le commandement de payer, assigne le locataire devant le tribunal, puis exécute matériellement l'expulsion une fois le jugement rendu. Enfin, le juge des contentieux de la protection examine le dossier lors de l'audience, évalue la situation du locataire et décide soit d'accorder un délai de paiement, soit de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion. Cette intervention judiciaire garantit le respect des droits de chaque partie.

Un propriétaire ne peut pas expulser un locataire sur un simple désaccord ou une décision unilatérale. La loi encadre strictement les motifs justifiant une procédure d'expulsion. Seuls certains manquements graves aux obligations locatives peuvent légitimer une telle démarche et l'engagement d'une résiliation du bail.

Les loyers impayés représentent le motif d'expulsion le plus fréquent. Après plusieurs relances et une mise en demeure restée sans effet, le propriétaire peut activer la clause résolutoire du bail et engager une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail.

Les dégradations du logement constituent également un motif légitime. Si le locataire cause des détériorations importantes au bien ou ne l'entretient pas correctement, le propriétaire peut demander la résiliation du contrat. Ces dégradations doivent être avérées et dépasser l'usure normale du logement.

Les troubles de voisinage peuvent justifier une expulsion lorsqu'ils sont répétés, excessifs et constatés de manière objective (plaintes multiples, constats d'huissier, décisions de justice). Le comportement du locataire doit excéder les inconvénients normaux du voisinage.

D'autres motifs reconnus incluent :

• La sous-location illicite sans autorisation écrite du propriétaire
• Le défaut d'assurance des risques locatifs, obligation légale du locataire
• Le non-versement du dépôt de garantie lorsqu'il est prévu au contrat

Dans tous les cas, la procédure d'expulsion doit obligatoirement passer par le Tribunal judiciaire. Aucun propriétaire ne peut expulser lui-même son locataire sous peine de sanctions pénales.

Avant d'entamer cette procédure, vous devez respecter une chronologie précise. Dans un premier temps, adressez-lui une lettre de demande de paiement mentionnant le montant des loyers impayés et la date de réception à laquelle vous attendez son règlement. Si cette première relance reste sans réponse, envoyez ensuite une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, accordant un délai précis pour régulariser la situation.

Si votre locataire ne s'exécute toujours pas, vous pourrez alors faire appel à un commissaire de justice qui lui signifiera un commandement de payer. Ce document officiel lui accorde un délai de six semaines pour régler l'intégralité de sa dette. À défaut de paiement dans ce délai, vous pourrez saisir le tribunal judiciaire afin d'entamer une procédure d'expulsion.

La trêve hivernale. En effet, sauf pour certaines exceptions, du 1er novembre au 31 mars, toute expulsion de locataire est interdite.

Toutes vos démarches de règlement amiable ont échoué ? Vous pouvez informer votre locataire de votre intention de débuter une procédure d'expulsion. Ce courrier constitue un avis d'expulsion préalable qui pourrait inciter votre locataire à régulariser sa situation de lui-même.

Envoyez-lui ce dernier avertissement par courrier recommandé avec accusé de réception après l'envoi de la mise en demeure de régulariser sa situation. Dans cette lettre, précisez clairement que si aucun paiement n'intervient, vous serez contraint de faire intervenir un commissaire de justice pour délivrer un commandement de quitter les lieux.

Si après réception de ce courrier, vous n'obtenez toujours pas vos loyers, la procédure judiciaire pourra être engagée. Le tribunal étudiera votre dossier et, en cas de décision favorable, un commandement sera signifié par huissier, marquant le début effectif de l'expulsion. Ce dernier avertissement représente donc une ultime opportunité pour votre locataire d'éviter une procédure longue et coûteuse pour les deux parties.

Une procédure d'expulsion suit un cadre juridique strict destiné à protéger les droits du locataire tout en permettant au propriétaire de récupérer son bien. Chaque étape obéit à des règles précises et des délais légaux qu'il est essentiel de respecter pour garantir la validité de la démarche. Voici le déroulement complet de cette procédure, du commandement de payer jusqu'à l'intervention du commissaire de justice.

Le commandement de payer

Le commandement de payer constitue la première étape formelle de la procédure d'expulsion. Ce document officiel est délivré par un commissaire de justice au locataire défaillant et à sa caution. Il doit obligatoirement mentionner que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour régler l'intégralité de sa dette locative. Sans ce commandement, aucune action judiciaire ne peut être engagée. Le document doit également préciser la possibilité pour le locataire de saisir le juge pour demander un délai de grâce. Si le locataire régularise sa situation dans ce délai, la procédure s'arrête et le bail se poursuit normalement.

L'assignation devant le juge

Si le locataire ne paie pas sa dette dans les six semaines suivant le commandement de payer, le propriétaire peut faire délivrer une assignation devant le juge du contentieux de la protection. Cette convocation au tribunal doit être signifiée au locataire par un commissaire de justice. Le propriétaire peut également opter pour une procédure en référé expulsion, procédure accélérée permettant d'obtenir une décision plus rapide dans les situations d'urgence. L'assignation précise les demandes du bailleur : paiement de la dette, résiliation du bail, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation. Un diagnostic social et financier du locataire est généralement établi avant l'audience pour éclairer la décision du juge.

Le jugement et le délai d'exécution

L'audience se tient dans un délai d'environ deux mois après l'assignation. Le juge examine la situation financière du locataire et peut prendre plusieurs décisions. Soit il accorde des délais de paiement échelonnés (sur une durée maximale de trois ans), soit il prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Le locataire peut également demander un délai de grâce pour quitter les lieux, qui ne peut excéder un an depuis la réforme de juillet 2023. Une fois le jugement rendu, le propriétaire doit faire signifier la décision au locataire par un commissaire de justice, accompagnée d'un commandement de quitter les lieux.

Le rôle de l'huissier de justice

Après l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, il procède à l'expulsion effective. Lors de cette intervention, il dresse un procès-verbal détaillé qui décrit les opérations effectuées, l'inventaire des biens présents dans le logement et leur lieu de stockage. Si le locataire refuse d'ouvrir, le commissaire de justice doit obtenir l'autorisation du préfet et le concours de la force publique pour pénétrer dans les lieux. Le procès-verbal est ensuite remis au locataire, qui ne peut plus accéder au logement. Toute expulsion réalisée par le propriétaire lui-même est illégale et passible de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

Lorsque vous envisagez d'expulser un locataire, la date pour expulser un locataire doit impérativement tenir compte de la trêve hivernale. Cette période de protection légale, inscrite dans le Code des procédures civiles d'exécution, encadre strictement les délais pendant lesquels une expulsion peut être exécutée. Même avec une décision de justice favorable, le propriétaire devra respecter ce calendrier légal.

Période légale : 1er novembre – 31 mars

La trêve hivernale s'étend chaque année du 1er novembre au 31 mars inclus. Durant ces cinq mois, aucune expulsion ne peut être mise à exécution, même si le jugement a été prononcé avant ou pendant cette période. Cette règle s'applique pour tous les motifs d'expulsion, y compris les loyers impayés ou les troubles de voisinage.

Concrètement, si vous obtenez un jugement d'expulsion en décembre, le commissaire de justice ne pourra intervenir qu'à partir du 1er avril. Cette suspension concerne uniquement l'exécution de l'expulsion, pas la procédure judiciaire elle-même. Vous pouvez donc continuer à saisir le tribunal pendant la trêve hivernale.

Exceptions à la trêve hivernale

Certaines situations permettent d'expulser un occupant même pendant la période hivernale. Les principales exceptions concernent :

• Les squatteurs occupant un domicile, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire
• Les logements dangereux faisant l'objet d'un arrêté de péril ou de mise en sécurité
• Les personnes relogées disposant d'une solution de relogement adaptée à leurs besoins familiaux
• Les ordonnances de protection en cas de violences conjugales nécessitant l'expulsion du conjoint violent

Dans ces cas précis, le juge peut décider de supprimer la trêve hivernale ou d'en réduire la durée.

Comment rédiger une lettre d'expulsion ?

Avant d'envoyer ce modèle de lettre, assurez-vous d'avoir respecté les étapes préalables : lettre de relance simple puis mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre d'avertissement constitue un dernier rappel formel avant d'engager une action en justice. Elle doit mentionner clairement le montant total des arriérés, la date de réception de vos précédents courriers restés sans réponse, et votre intention ferme de saisir le Tribunal judiciaire si la situation n'est pas régularisée rapidement. Ce document peut inciter votre locataire à régulariser sa situation avant d'entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse.

[Votre nom et prénom]
[Votre adresse]
[Votre numéro de téléphone]
[Votre email]

[Nom et prénom du locataire]
[Adresse du logement en location]
[Numéro de téléphone]
[Email du locataire]

Recommandée avec accusé de réception

         Objet : Avertissement de procédure d'expulsion

    [Madame, Monsieur],

Cela fait bientôt [nombre de mois] que j'attends le paiement de votre loyer. Je constate avec regret qu'en dépit de multiples relances et de la mise en demeure que je vous ai adressée le [date de réception], vous ne vous êtes pas acquitté des loyers dont vous m'êtes redevable. À ce jour, le montant total de vos arriérés de loyer s'élève à [X €].

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, ne pas payer le loyer et les charges de la location est considéré comme un motif sérieux et légitime pour donner congé à son locataire. En ce sens, je me vois dans l'obligation d'engager une procédure d'expulsion.

Je vous prie de bien vouloir agréer, [Madame, Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.

[Votre signature]

Contrairement à une lettre d'expulsion qui intervient en cas de manquement grave aux obligations locatives, la lettre de fin de bail par le propriétaire concerne une situation où le bailleur souhaite simplement mettre un terme au contrat de location à son échéance naturelle. Il s'agit d'une procédure distincte, plus courante et moins conflictuelle, qui permet au propriétaire de récupérer son bien sans que le locataire ait nécessairement commis de faute.

Le propriétaire peut ainsi donner congé pour reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche, pour le vendre, ou encore si le locataire ne respecte pas certaines obligations annexes comme la non-souscription à une assurance habitation obligatoire. Dans ce dernier cas, après mise en demeure restée sans effet, le bailleur peut légitimement refuser le renouvellement du bail.

Délai de préavis légal

Le respect du délai de préavis constitue une obligation légale incontournable pour le propriétaire. Pour un logement vide, le propriétaire doit notifier son congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. Pour une location meublée, ce délai est réduit à 3 mois minimum.

Le préavis commence à courir à partir de la date de réception effective du courrier par le locataire. Il est donc recommandé d'envoyer la lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception ou de la faire remettre en main propre par un commissaire de justice. Si le locataire ne va pas chercher le courrier recommandé laissé à sa disposition au bureau de poste, le délai de préavis ne peut pas débuter, ce qui peut retarder considérablement la procédure.

Contenu obligatoire de la notification

La lettre de fin de bail doit impérativement contenir plusieurs éléments pour être valable. Elle doit mentionner l'identité complète du propriétaire et du locataire, l'adresse précise du logement concerné, ainsi que le motif légal justifiant le non-renouvellement (reprise pour habitation, vente, motif légitime et sérieux).

En cas de vente, le propriétaire doit joindre une offre de vente détaillée comprenant le prix, la description du bien et ses annexes. Le locataire dispose alors de deux mois pour exercer son droit de préemption.

Pour une reprise pour habitation personnelle ou familiale, il faut préciser l'identité de la personne qui occupera le logement et son lien de parenté avec le propriétaire.

Si le locataire refuse de quitter les lieux à l'issue du préavis légal, le propriétaire devra alors demander à un commissaire de justice de lui signifier un commandement de quitter les lieux. Ce document officiel accorde généralement un délai supplémentaire de deux mois au locataire pour libérer le logement, avant qu'une expulsion forcée ne puisse être envisagée.

En tant que propriétaire bailleur d'un bien meublé ou non meublé en location, vous avez tout intérêt à anticiper les situations d'impayés avant qu'elles ne dégénèrent en procédure d'expulsion longue et coûteuse. Si les démarches décrites précédemment restent nécessaires en cas de conflit avéré, la meilleure stratégie reste la prévention.

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