Bail meublé ou bail vide : lequel réduit le plus le risque d’impayés ?

Définition d'un impayé et risques associés

Un impayé de loyer est légalement constitué lorsque le montant des dettes de loyers et charges atteint au moins deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges, tel que défini dans le bail. Au-delà de cette définition juridique, l'impayé représente un risque majeur pour la santé financière des propriétaires bailleurs : perte de revenus, difficultés à couvrir les charges liées au bien immobilier (crédit, taxes foncières, entretien), et potentiellement une longue procédure judiciaire pouvant mener jusqu'à l'expulsion.

Pour le locataire, les conséquences des impayés sont tout aussi graves : contentieux, dégradation de sa situation financière, risque d'expulsion et difficultés futures pour trouver un nouveau logement en raison de cet antécédent. Tout retard par rapport à la date d'échéance peut rapidement se transformer en situation problématique pour les deux parties.

Chiffres récents : quelle est l'ampleur du problème ?

• En 2025, le taux national moyen d'impayés de loyer en France s'élève à 3,50 % selon les données du JDD, un chiffre relativement stable par rapport à 2024.
   
• En Île-de-France, ce taux atteint 3,43 %, tandis qu'il monte à 3,49 % dans les grandes villes hors Paris.

Ces taux, bien que modérés, restent nettement supérieurs aux niveaux d'avant la crise sanitaire où ils avoisinaient 1,2 %, révélant un impact durable sur la trésorerie des propriétaires.

Le taux d'impayés n'est que de 1,97 % pour les logements gérés par des professionnels, contre 5,33 % pour ceux gérés directement par des particuliers.

Pour les locations meublées, le taux d'impayés peut descendre jusqu'à 0,64 %, bien inférieur à la moyenne nationale. L'évolution récente montre une stabilisation relative du phénomène :

Le choix entre un bail meublé et un bail vide est une décision stratégique pour tout propriétaire bailleur. Au-delà des considérations fiscales et pratiques, l'impact sur le risque d'impayés représente un facteur décisif dans cette réflexion.

Statistiques comparatives

Les données récentes de 2025 montrent des différences significatives entre les deux types de baux en matière d'impayés :

Facteurs qui influencent le risque

Le profil des locataires joue un rôle déterminant. Le meublé attire souvent des profils spécifiques (étudiants, professionnels en mobilité) avec une situation financière généralement stable ou garantie par un tiers. La vérification de la solvabilité est ainsi plus simple et les cas de mauvais payeurs moins fréquents.

La flexibilité contractuelle constitue un autre avantage majeur. La durée plus courte du bail meublé permet au propriétaire de réagir rapidement en cas de non-respect des délais de paiement, limitant ainsi la durée potentielle des impayés.

Le loyer plus élevé en meublé (15 à 20 % supérieur au vide) attire des locataires avec une capacité financière plus importante, réduisant mécaniquement le risque d'impayés. Même en tenant compte d'un risque résiduel de 0,3 %, le rendement locatif reste supérieur à celui d'un bien vide.

Avantages et limites de chaque formule

Pour le bail meublé :

• Taux d'impayés significativement plus faible
• Réactivité accrue en cas de problème (bail court)
• Protection financière renforcée (dépôt de garantie plus important)

Limites : investissement initial plus important (mobilier), gestion plus intensive, risque de vacance locative entre deux locataires.

Pour le bail vide :

• Stabilité locative sur la durée
• Moins de gestion quotidienne
• Moins de frais d'entretien du mobilier

Limites : exposition plus longue en cas d'impayés, procédure d'expulsion plus complexe, taux d'impayés statistiquement plus élevé.

Vérification de la solvabilité du locataire

La norme généralement admise est que ce taux [d'effort] ne doit pas dépasser 33 % des revenus. Dans les zones très tendues comme Paris, ce ratio peut être assoupli à 35 %.

Analyser la zone géographique et le contexte économique

La nouvelle classification des zones tendues de septembre 2025, qui a intégré 468 nouvelles communes, a modifié la cartographie des risques.

Garanties et documents indispensables

La Garantie universelle des loyers (GUL), lancée en mai 2025, offre une protection automatique, mais reste soumise à certaines conditions d'éligibilité.

L'assurance loyers impayés (GLI) constitue une protection efficace, couvrant non seulement les loyers impayés mais aussi les frais de procédure et souvent les dégradations immobilières. Chez Solly Azar, cette garantie peut prendre en charge jusqu'à 36 mois d'impayés et couvrir les frais de contentieux à 100 %.

Pour les étudiants ou les personnes aux revenus modestes, exigez un garant solide dont vous vérifierez la solvabilité avec la même rigueur que celle du locataire. La caution solidaire reste un dispositif efficace, permettant de se retourner contre le garant dès le premier impayé.

La première démarche consiste à contacter votre locataire pour comprendre les raisons du retard de paiement. Cette approche amiable peut souvent résoudre la situation sans conflit. Si cette tentative échoue, envoyez une lettre de relance simple.

Sans réponse après 15 jours, l'étape cruciale est l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce document n'est pas une simple relance mais un acte juridique qui ouvre la voie aux procédures suivantes. Conservez une copie de ce courrier, elle sera indispensable pour la suite.

Conciliation ou action en justice

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans les 8 jours suivant la mise en demeure, deux options s'offrent à vous.

Un Conciliateur de justice peut être saisi gratuitement via le tribunal pour faciliter le dialogue. Cette option permet parfois de trouver un arrangement (échelonnement de la dette, délais de paiement) sans engager de frais de procédure.

Un commandement de payer sera signifié par huissier, activant la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour régler sa dette. À défaut, le juge peut ordonner la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Rôle des assurances et garanties

Souscrire à une Garantie des Loyers Impayés (GLI) constitue une protection efficace pour les propriétaires. Cette assurance rembourse les loyers et charges impayés, couvre les éventuelles dégradations du logement, prend en charge à 100 % les frais de contentieux et de recouvrement, et gère la procédure d'expulsion jusqu'à son terme.

En cas de sinistre, déclarez-le rapidement à votre assureur, idéalement dans les 10 jours suivant l'envoi de la mise en demeure. Vous éviterez ainsi des coûts supplémentaires pouvant atteindre 3 000 à 5 000 € en frais de procédure. Pour en savoir plus : Cas d'impayé et responsabilité du garant

Même avec une sélection rigoureuse de vos locataires, les aléas de la vie peuvent fragiliser leur santé financière : perte d'emploi, séparation, maladie... autant d'événements qui menacent vos revenus locatifs.

C'est pourquoi la Garantie des Loyers Impayés (GLI) s'impose comme une solution incontournable dans votre stratégie de gestion locative. Cette assurance agit comme un bouclier protégeant votre trésorerie en prenant en charge les loyers non perçus, vous permettant de maintenir vos revenus et de rembourser sereinement votre crédit immobilier.

La GLI de Solly Azar, accessible via des outils numériques simples et efficaces, va au-delà de la simple indemnisation :

• Prise en charge à 100 % des frais de contentieux jusqu'à l'expulsion
• Indemnisation mensuelle par virement bancaire
• Remboursement des frais de remise en état (jusqu'à 10 000 € par sinistre)
• Protection contre le squat (jusqu'à 25 000 € sur 12 mois)
• Cotisation entièrement déductible de vos revenus fonciers

La gestion des impayés devient ainsi un processus structuré qui préserve votre santé financière et vous libère des démarches administratives complexes.

Quand un bail solide ne suffit plus

Malgré une sélection rigoureuse de vos locataires et la rédaction d'un bail aux clauses parfaitement adaptées, un risque résiduel persiste toujours. Les statistiques sont révélatrices : même avec des critères de sélection exigeants (revenus trois fois supérieurs au loyer, CDI hors période d'essai), les aléas de la vie peuvent transformer un locataire fiable en situation d'impayé. Selon les études récentes, jusqu'à 55 % des bailleurs ont déjà été confrontés à des retards ou défauts de paiement.

La gestion des impayés représente un défi considérable pour tout propriétaire. Au-delà de la perte de revenus, c'est toute votre santé financière qui peut être compromise : remboursement de crédit immobilier perturbé, charges fixes à assumer sans rentrées d'argent, et une trésorerie qui s'amenuise dangereusement. Les procédures judiciaires, longues et coûteuses (jusqu'à 15 mois et 7 000 € en moyenne), viennent aggraver une situation déjà précaire.

L'instabilité économique actuelle, avec l'inflation et la hausse des loyers, ne fait qu'amplifier ces risques. Le trio « loyer, énergie, alimentation » pèse lourdement sur le budget des ménages, augmentant mécaniquement la probabilité d'impayés, même pour des locataires initialement solvables.

Des avantages inclus dans l’assurance GLI Solly Azar

Nous avons décidé d’offrir à tous nos assurés des privilèges avantageux et exclusifs en plus de nos plafonds et de nos garanties performantes ! En adoptant l’assurance Loyers Impayés Solly Azar, vous pouvez bénéficier de :

• Prise en charge des loyers y compris en cas de départ prématuré ou décès de votre locataire.
• Prise en charge à 100% des frais de contentieux et de recouvrement (y compris les frais de déménagement et de garde meuble) jusqu’à l’expulsion.  
• Indemnisation mensuelle par virement bancaire pour éviter toute difficulté financière.
• Une cotisation 100% déductible de vos revenus locatifs.
• Une protection juridique qui couvre les autres litiges avec les locataires non liés au non-paiement des loyers jusqu'à 5 000 € par sinistre.
• En cas de dégradations, nous proposons le remboursement des frais de remise en état de votre bien et les éventuels loyers non perçus lors des travaux, dans la limite de 10 000 € par sinistre.
• Pour plus d’efficacité et pour accélérer la procédure d’expulsion, nous travaillons avec la plus grande étude de France pour nos recours : Le Cabinet Pesin Cambron.