Que faire si le locataire ne souscrit pas d’assurance habitation ?

En tant que bailleur, il est essentiel de savoir que le locataire a une obligation légale de s’assurer. Selon la loi du 6 juillet 1989 (article 7), le locataire doit souscrire une assurance couvrant au minimum les risques locatifs, c’est-à-dire les dommages liés à l’incendie, à l’explosion ou aux dégâts des eaux.

Le locataire doit fournir au propriétaire, à la remise des clés, une attestation d’assurance, puis la renouveler chaque année si le bailleur le lui demande.

Quels sont les risques pour le locataire de ne pas avoir d’assurance habitation ?

Lorsqu’un locataire ne souscrit pas d’assurance habitation, il devient entièrement responsable des dommages qu’il pourrait causer au logement, à l’immeuble ou aux voisins. En cas de sinistre comme un incendie ou un dégât des eaux, les coûts peuvent être très élevés. Le bailleur peut aussi souscrire une assurance à sa place et la lui refacturer, ou même engager une procédure de résiliation du bail et d’expulsion si l’absence d’assurance persiste.

Quels sont les risques pour le bailleur que le locataire n’ai pas d’assurance habitation ?

Sans assurance du locataire, le bailleur risque de devoir avancer des frais importants en cas de sinistre et de subir des réparations non remboursées. En effet, même si le sinistre est causé par le locataire, le propriétaire a souvent l’obligation d’agir rapidement (réparations urgentes, remise en conformité) et peut devoir avancer des frais. Il doit ensuite tenter de se faire rembourser par le locataire, ce qui peut prendre du temps ou nécessiter une procédure judiciaire.

Dans certaines situations, une absence d’assurance locataire peut aussi compliquer la gestion d’un sinistre lié à un impayé ou à une dégradation. Même si la GLI n’exige pas toujours explicitement une assurance locataire en cours, un dossier “mal tenu” peut poser des difficultés dans certains contextes d’indemnisation.

Quand un locataire ne respecte pas cette obligation, le propriétaire dispose de plusieurs recours légaux pour se protéger. Voici les différentes options, leurs conditions, leurs avantages et leurs limites.

1. Mise en demeure du locataire

La première étape recommandée est d’envoyer une mise en demeure au locataire, généralement par lettre recommandée avec avis de réception. Cette lettre doit l’informer qu’il a un mois pour régulariser la situation (prendre une assurance et fournir une attestation). Cette formalité est prévue par la loi. Cette mise en demeure permet au bailleur d’officialiser le problème et de laisser une chance au locataire de se mettre en conformité avant d’engager des mesures plus drastiques.

2. Souscrire une assurance pour le compte du locataire

Si le locataire ne réagit pas ou ne souscrit pas d’assurance, le propriétaire peut, après mise en demeure, prendre une assurance “risques locatifs” pour le compte du locataire.

Quelques points importants à connaître :

• Le bailleur doit informer le locataire de son intention de souscrire cette assurance.
• La prime peut être récupérée sur le locataire : le propriétaire peut majorer la prime d’au maximum 10 % pour frais, et la diviser en douzièmes pour la faire payer mensuellement avec le loyer.
• Le propriétaire doit fournir au locataire une copie du contrat d’assurance lors de la souscription puis à chaque renouvellement.

3. Résiliation du bail pour défaut d’assurance

Si le bail contient une clause résolutoire liée à l’obligation d’assurance, et si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le propriétaire peut résilier le bail et demander l’expulsion du locataire.

Dans ce cas, il faut généralement passer par un commissaire de justice pour délivrer un commandement au locataire, puis, s’il ne s’assure pas, aller devant le tribunal des contentieux de la protection.

Cette option est la plus lourde sur le plan juridique, mais elle peut être nécessaire si le locataire persiste dans son manquement.

La garantie loyers impayés couvre-t-elle l’absence d’assurance habitation du locataire ?

Non, la Garantie Loyers Impayés (GLI) ne protège pas le bailleur si son locataire n’a pas d’assurance habitation. Même si le propriétaire souscrit une assurance pour le compte du locataire, cette assurance ne couvre que les risques locatifs comme l’incendie, le dégât des eaux ou l’explosion. Elle ne protège pas contre les impayés de loyers, les dégradations ou les litiges entre bailleur et locataire.

Cependant, souscrire une GLI sécurise ces risques et garantit au bailleur une protection complète. Cela limite également les pertes financières et évite d’avancer des frais en cas de sinistre ou de contentieux.

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