12 novembre 2020

Comment vendre sa voiture à un particulier

Mettre en vente son véhicule n’est pas toujours une décision simple. Vous vous y êtes attaché et ne voulez pas la voir partir entre de mauvaises mains. De plus, vendre son véhicule à un non-professionnel que vous ne connaissez pas peut vous apporter quelques ennuis. Vous n’êtes pas certain de la démarche à suivre ? On vous donne toutes les astuces et informations à connaitre pour réaliser une vente en toute tranquillité.

Ce qu’il faut savoir avant de vendre sa voiture à un particulier

Tout d’abord, en tant que vendeur, l’article 1641 du Code Civile indique que vous êtes tenu de la garantie de la chose vendue à raison des vices cachés qui rendent son usage impossible. Et ce même s’ils ne font que diminuer son usage.

En effet, si l’acquéreur se rend compte des vices cachés sur votre véhicule, il sera alors en droit de demander l’annulation de cette vente et ce dans les deux ans après celle-ci. Sont considérés comme vices cachés, tous problèmes empêchant le bon fonctionnement de la voiture.

De votre côté, il sera primordial de prendre vos dispositions pour être protégé. Pour cela, vous devrez penser à indiquer dans le contrat de vente, que vous vendez votre véhicule en état et sans garantie.

• Bon à savoir : Pour plus de sécurité, il est également vivement conseillé de rajouter dans votre contrat de vente une clause indiquant que ce véhicule est « vendu en état ».

Retenez tout de même que cette clause ne vous protégera pas si l’acquéreur de votre véhicule trouve un vice caché.

Pour céder votre voiture vous devrez passer par plusieurs étapes et démarches qui vous permettront de réaliser cette vente dans des conditions optimales.

L’avant-vente de votre véhicule

Dans un premier temps, il faudra préparer cette vente. Quinze jours avant la mise en vente de votre voiture, retirez auprès de votre préfecture ou bien via Interne, un certificat de vente ainsi qu’une certification de situation administrative. Ces deux documents comprendront notamment une attestation de non-gage et un certificat de non-opposition. Ce dernier permettra à votre futur acquéreur d’être certain que votre véhicule est vendable et ainsi de pouvoir le faire immatriculer à son nom une fois acheté.

• Bon à savoir : Si votre voiture a plus de 4 ans, pensez à lui faire passer un contrôle technique pour être certain que tout fonctionne et qu’elle ne possède aucun dysfonctionnement.

Une fois la partie administrative réalisée, il faudra prendre le temps de rendre votre véhicule impeccable afin de faciliter sa vente. Vous devrez veiller à ce qu’il soit nettoyé à l’intérieur comme à l’extérieur.

Pour être certain de réussir cette vente, prenez le temps de réaliser un polissage de la carrosserie, de vérifier la pression des pneus ainsi que le bon fonctionnement de ses équipements.

Attention tout de même à ne pas trop en faire et d’essayer de tromper votre futur acheteur en rendant votre véhicule en meilleur état qu’il ne l’est vraiment.

Pour finir, afin de faire la différence face aux autres vendeurs, il est recommandé de transmettre toutes les factures des réparations ou d’entretiens réalisés.

Rédaction d’une annonce et prix de vente

Une fois votre véhicule prêt à être vendu, vous devrez annoncer au plus grand nombre sa mise en vente. Pour cela, plusieurs techniques sont à votre disposition.

Pour commencer, accrochez une affichette sur les vitres de votre véhicule. Cela permettra de prendre la température et de savoir si le prix que vous affichez correspond à la demande.

Dans un deuxième temps, vous avez également la possibilité de mettre votre annonce dans des magazines spécialisés ou bien dans la presse locale. Ces deux techniques pourront vous être d’une grande aide et vous permettront de toucher des gens qui recherchent un modèle particulier de véhicule ou proche de chez vous.

Troisième et dernière étape, la mise en ligne sur des sites de vente. Cette technique permettra une large diffusion et touchera un large public.

• Bon à savoir : Pensez à masquer ou flouter la plaque d’immatriculation de votre véhicule, afin de ne pas être victime d’usurpation de l’identité de votre véhicule.

La création de l’annonce de mise en vente de votre voiture passera bien évidemment par la recherche du meilleur prix de vente. Pour cette étape, il faudra trouver le juste prix afin que ce dernier ne soit ni trop cher ni trop peu cher. Pour vous aider à trouver le meilleur prix, plusieurs moyens sont à votre disposition.

Référez-vous à l’Argus, la Centrale ou bien Auto Plus. Ces différents sites vous donneront la cote de votre véhicule par rapport à son modèle, son année et ses kilomètres.

Sachez que le meilleur prix de vente pour votre véhicule sera le prix de vente moyen des transactions réalisées sur d’autres véhicules du même modèle, même kilométrage …

Prendre rendez-vous avec le futur acquéreur

Ça y est vous avez enfin trouvé un potentiel acquéreur pour votre véhicule. L’essai du véhicule va être une étape cruciale pour sa vente. Cet essai routier permettra à l’acheteur de déceler le moindre défaut de la voiture. Il pourra durant ce rendez-vous, découvrir la manière dont se comporte le véhicule sur différentes routes.

Cet essai peut vous paraître inquiétant et risqué mais il est préférable de ne pas le refuser. En cas de refus, l’acheteur pourrait douter de votre sérieux et penser que votre véhicule n’est pas réellement en bon état.

Attention tout de même, si vous avez prévu de faire réaliser un essai au futur acheteur, pensez à prévenir votre assureur ou bien à vérifier votre couverture avant.

Pour finir, avant cet essai prenez les dispositions suivantes :

Montez du côté passager avant de donner les clés au futur acquéreur et récupérez-les avant de descendre de votre véhicule une fois l’essai terminé.

Démarches à suivre le jour J

Dans le cadre d’une vente de véhicule, gardez en mémoire qu’un certain nombre de charges administratives seront à réaliser par vous-même. Celles-ci devront être accomplies avec sérieux. En effet, si l’acheteur a un dommage avec le véhicule et que vous en êtes toujours administrativement le propriétaire, le sinistre sera à votre charge.

Le jour de la vente, vous devrez :

• Remplir et signer le formulaire de déclaration de cession en deux exemplaires, un pour vous ainsi qu’un autre pour l’acheteur,
• Barrer la carte grise du véhicule en indiquant dessus la date de la vente ainsi que le nom de l’acheteur,
• Remplir le certificat de situation administrative,
• Et pour finir transmettre à l’acquéreur la preuve de contrôle technique. Celui-ci devra dater de moins de 6 mois.

Concernant votre carte grise, celle-ci possède peut-être un coupon détachable sur lequel vous devrez indiquer les coordonnées du nouveau propriétaire ainsi que la date de la vente. Il ne vous restera plus qu’à le signer. Dans le cas contraire, si elle ne possède pas de coupon, coupez vous-même le coin supérieur et transmettez-le à l’acheteur. En possession de ce coupon, votre acheteur pourra rouler en toute légalité pendant 1 mois avec son nouveau véhicule.

• Bon à savoir : Il se peut que la carte grise possède plusieurs co-titulaires. Dans ce cas, il faudra que chacun des titulaires signe cette même carte grise.

Lors de cette étape, l’acquéreur de votre véhicule va bien évidemment vous transmettre l’argent attendu pour cette vente. Pour cela, il faudra que vous soyez prudent et que cette transaction se fasse de manière sécurisée.

Vous aurez le choix entre deux types de moyens de paiement.

Tout d’abord, la transaction pourra se faire par chèque. S’il s’agit d’une somme importante, ce moyen de paiement sera largement privilégié. En effet, l’acheteur pourra régler directement la somme. Cependant, s’il vous délivre la somme demandée de cette manière, faites attention à ce qu’il ait bien l’argent disponible sur son compte ou bien qu’il ne s’agisse pas d’un chèque dérobé.

Vous aurez alors la possibilité de lui demander un chèque de banque qu’il pourra se procurer auprès de sa banque. Attention tout de même à bien vérifier l’authenticité de ce chèque en contactant la banque d’où provient ce chèque.

Deuxième moyen de paiement possible, le paiement en espèce. Pour plus de sécurité, il est tout de même privilégié de finaliser cette transaction dans l’agence de la banque de votre acheteur ou bien à son guichet de vente.

Pour finir, sachez qu’il existe maintenant de nombreuses plateformes vous permettant de réaliser une transaction en toute sécurité.

Vendre sa voiture à un particulier : L’après-vente de votre véhicule

Dernière étape importante et non négligeable dans le processus de vente de votre véhicule, l’après-vente.

Vous avez vendu votre véhicule mais il reste certaines démarches à réaliser. Vous aurez tout d’abord 15 jours pour communiquer à votre préfecture les coordonnées du nouvel acquéreur de ce véhicule ainsi que le double du certificat de vente.

Autre partie prenante à informer, votre assurance. En effet, une fois vendu il faudra que vous pensiez à résilier votre contrat d’assurance ou modifier le véhicule à assurer et ce à la date de vente.

Vendre sa voiture peut donc paraître plutôt simple mais il est néanmoins important de respecter certaines étapes. Bien sûr les aspects physiques et techniques de votre véhicule devront être irréprochables pour réaliser votre vente dans des conditions optimales. Mais des démarches administratives sont également à prévoir pour bénéficier d’une vente en toute sécurité.

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5 novembre 2020

Comment financer son investissement locatif ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, une fois que vous avez choisi le bien immobilier, vient le moment de vous interroger sur son mode de financement. En fonction de l'état de votre patrimoine financier et immobilier, le choix se portera davantage sur un mode de financement plutôt qu'un autre. Les investisseurs disposent en effet de plusieurs financements comme le prêt bancaire, les fonds propres et d'autres méthodes.

Crédit immobilier avec apport

La loi française n'instaure aucune règle en ce qui concerne l'apport dont doit disposer l'acheteur dans le cadre d'un investissement locatif. Ce dernier peut aller de 0 à 100 %. Plus vous aurez un apport personnel important et plus votre dossier aura de chance d'être admis. Votre taux d'endettement doit être de 33 % au maximum : il s'agit d'une règle partagée généralement par la majorité des établissements bancaires lorsque l'acheteur réalise une demande de crédit. Cela signifie que le montant total de votre crédit doit représenter au maximum 33 % de vos revenus perçus mensuellement.

Le crédit amortissable

Le principe du crédit amortissable est simple : vous remboursez votre crédit en versant en même temps le capital et les intérêts. Cette formule convient au profil d'investisseur classique, imposé à un taux moyen. Le crédit amortissable permet de rembourser le capital du crédit dans le temps, de manière classique et étalée. La mensualité contient une part de capital et une part d'intérêts, sans oublier l'assurance décès-invalidité. Lorsque vous commencez à rembourser votre prêt, le principe est que vous payez davantage d'intérêts. Cette tendance évolue au fur et à mesure du remboursement avec de plus en plus importante du capital. Votre plan de financement devra prendre en considération ces données pour vous permettre de choisir la meilleure solution.

Crédit immobilier in fine

Le crédit in fine fonctionne de la manière suivante : les intérêts sont remboursés chaque mois tandis que le paiement du capital s'effectue en une seule et unique fois, à la fin de l'opération. Vous vous acquittez donc de mensualités plus faibles qu'avec un prêt classique puisque ces dernières comprennent uniquement les primes d'assurance et les intérêts. L'ensemble du capital permet de calculer le montant des intérêts ce qui explique que ces derniers soient plus importants. Cette formule correspond à un certain profil d'investisseur, en particulier ceux qui possèdent déjà un patrimoine locatif. En optant pour cette solution, ce crédit est associé à une assurance-vie tout en optimisant la fiscalité de votre investissement locatif et en augmentant le rendement. Néanmoins, il est à noter que votre patrimoine doit vous permettre de pouvoir rembourser tout le capital à la date définie. En règle générale, ce crédit est associé à une assurance-vie qui est calibrée pour permettre le remboursement une fois le moment venu. Les banques vous demanderont en principe un versement minimum de 30 % du montant de l'investissement à placer sur votre assurance-vie, en guise de précaution.

Crédit immobilier sans apport

Dans le cadre de la mise en place de votre projet d'investissement locatif, il convient de prendre en compte la capacité d'apport qui correspond à vos possibilités de financement de l'achat du bien immobilier, en liquidités. Si une capacité d'apport intéressante vous permettra d'obtenir de meilleures conditions de prêt, il peut aussi arriver que certains investisseurs ne disposent pas d'apport. Comment cela se passe-t-il concrètement ?

L'investissement locatif ne requiert pas nécessairement un apport personnel de base pour se concrétiser. Il est possible de financer votre achat immobilier grâce à la perception de vos revenus locatifs. Néanmoins, les établissements bancaires sont parfois frileux à l'idée d'accorder un prêt bancaire dans le cadre d'un investissement locatif sans apport, d'où l'importance de réaliser un comparatif au préalable.

Ainsi, afin d'espérer réaliser votre projet et le voir aboutir, vous devrez faire preuve de persévérance en convainquant l'établissement bancaire. Pour ce faire, fournissez tous les documents que vous avez en votre possession et qui font état de votre situation (personnelle, professionnelle) sans oublier de démontrer que vous savez gérer vos comptes depuis des années par exemple. Le fait de présenter un projet d'investissement locatif sérieux, concret et solide donnera forcément de la crédibilité à l'ensemble et donnera envie à votre établissement bancaire de vous faire confiance.

Dans votre dossier, n'oubliez pas de préciser que vous avez bien pris en compte tous les frais à considérer (taxes, assurances, charges diverses) et faites un calcul entre le ratio investissement et le rendement. Dans le cadre d'un achat locatif sans apport, la marge doit nécessairement être positive. Vous devez également prouver à l'établissement de crédit que votre effort d'épargne réalisable est sérieux et suffisant pour pouvoir rembourser le prêt grâce aux loyers perçus tout en étant en capacité de mettre de l'argent de côté chaque mois. Dans le cas contraire, vous aurez beaucoup plus de difficulté à obtenir un prêt pour votre investissement locatif.

Investissement locatif : autres modes de financement

Si vous désirez miser sur un investissement locatif intéressant, d'autres modes de financement s'offrent à vous : par fonds propres, le viager et la vente à terme.

Financer un investissement locatif par des fonds propres

Le financement d'un investissement locatif par fonds propres est une possibilité assez rare en pratique. Vous utilisez vos propres liquidités pour financer votre bien immobilier et n'aurez pas recours à une banque. Cela facilite en pratique le dossier d'investissement locatif pour plus de rapidité. Cependant, face aux taux très faibles de prêt immobilier il est souvent intéressant de faire appel à un crédit immobilier dans le cadre d'un investissement locatif.

En règle générale, les établissements bancaires de crédit demandent le financement d'une partie au minimum du prix du bien immobilier. Ce taux est compris en principe entre 20 et 30 % du prix du bien. Ainsi, si vous disposez de fonds propres suffisants pour financer le bien à hauteur de ce taux, vous montrerez à votre banque le sérieux de votre démarche et l'intérêt de votre dossier. Vous pouvez également solliciter de l'aide de la part de votre entourage afin qu'il puisse augmenter le capital initial dont vous disposez. Ce dernier peut par exemple vous consentir des donations ou bien un prêt familial. Sachez que plus vos apports personnels sont conséquents et plus votre faculté d'endettement augmente. Il est préférable d'en discuter au préalable avec un professionnel qui saura vous orienter au mieux pour vous permettre de vous diriger vers la meilleure solution.

Financer un investissement locatif par le viager

Le viager est une solution pour investir dans l'immobilier. En pratique, vous versez à l'ancien propriétaire du bien un montant fixe de départ (autrement appelé le bouquet) qui représente environ 25 % de la valeur totale du bien ainsi qu'une rente viagère chaque mois, jusqu'à son décès. Cela lui permet de se constituer une rente en plus de sa retraite tout en se défaisant de son bien immobilier.

On distingue deux catégories différentes de viagers : occupé et libre. Le viager occupé est en pratique la solution la plus courante. Dans ce type de situation, l'ancien propriétaire continue à résider dans le logement jusqu'à son décès. Il ne peut pas le louer bien qu'il puisse le prêter. Le second cas concerne le viager libre où celui qui achète le bien par viager peut d'ores et déjà résider dans le logement et le louer. En pratique, le viager est une solution intéressante pour les deux parties : à la fois l'acheteur et le vendeur, généralement une personne âgée qui souhaite le plus souvent rester vivre dans son logement jusqu'à sa mort. En outre, cette formule permet d'acquérir le bien à un prix inférieur à celui du marché.

Financer un investissement locatif par la vente à terme

Enfin, la vente à terme est une technique de financement qui se base sur le même principe que le viager. Tout comme pour le viager, vous devrez verser un bouquet ainsi que des rentes mensuelles à l'ancien propriétaire. Cependant, la fin de ce versement n'est pas assujettie au décès du bénéficiaire mais prend fin à une date prédéterminée entre les parties.

Ainsi, les deux parties au contrat décident de la durée et du montant de la rente viagère, cette dernière pouvant s'étaler sur 20 ans au maximum. Les modalités de l'accord trouvé sont fonction notamment de l'âge du vendeur et de la valeur du bien.

Tout comme pour le viager, celui qui vend son bien a la possibilité de continuer à y résider jusqu'au terme et s'il décède avant que l'échéance soit parvenue à son terme, la rente sera versée à ses héritiers. En outre, la rente mensuelle est exemptée d'imposition fiscale. Du côté de l'acheteur, les avantages du financement par la vente à terme sont nombreux : comme le processus est limité dans le temps, le montant total à payer est transparent dès le départ et prévisible. La vente à terme est une solution adaptée pour l'acquéreur qui souhaite accroître son patrimoine.

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L’assurance Loyers Impayés vous permet d’assurer tous vos revenus locatifs jusqu’à 2500€ par mois et met à votre disposition des équipes expertes et réactives, à vos côtés pour vous aider dans la gestion de vos démarches administratives et ce tout au long de votre contrat.

Enfin, en cas de détérioration de votre bien, Solly Azar pourra prendre en charge les réparations ainsi que les loyers non perçus pendant les travaux.

29 octobre 2020

Trouver une assurance pour conducteur malussé

Ce n'est pas toujours évident de trouver une assurance pour sinistrés / malussés et pourtant, aucun automobiliste n'est à l'abri des risques d'accidents. En cas de malus, vous pouvez parfaitement trouver une offre pour vous couvrir efficacement et qui s'adapte à votre budget. Retrouvez les impacts du malus sur votre assurance auto et nos conseils pour choisir une offre qui convient à votre profil.

Assurance auto malus : de quoi parle-t-on ?

Le Coefficient de Réduction-Majoration (CRM), plus couramment appelé bonus-malus, est un système qui vise à récompenser ou à sanctionner les conducteurs en réduisant ou en augmentant le coût de leur assurance. Il est appliqué dans l'objectif de favoriser la prise de conscience des automobilistes par rapport aux risques qu'ils représentent. Autrement dit, les assureurs récompensent ceux qui adoptent un comportement responsable et sanctionnent ceux qui semblent moins conscients des dangers de la route. Le coefficient en question est compris entre 0,5 et 3,5 mais il est initialement fixé à 1 pour chaque conducteur.

Le bonus est calculé par tranche de 12 mois et se base sur l'ensemble de vos antécédents en tant que conducteur. Si vous êtes impliqué dans un accident mais que vous n'êtes pas responsable, vous n'êtes pas malussé. En revanche si votre responsabilité est engagée, le système de malus est automatiquement activé pour l'année suivante et votre prime d'assurance est révisée à la hausse lorsque le contrat est reconduit. Il est à préciser que les sinistres pris en compte sont ceux qui surviennent jusqu'à deux mois avant le terme de votre assurance auto. Dans le cas d'un contrat expirant le 31 juillet, le calcul du bonus se fait donc sur la période de mai à mai.

Voici les conséquences du bonus-malus sur votre contrat d'assurance :

• vous n'êtes responsable d'aucun sinistre : l'assureur vous attribue un bonus qui réduit votre prime d'assurance annuelle de 5%
• votre responsabilité est partiellement engagée dans un ou plusieurs sinistres : une majoration de 12,5% s'applique à votre contrat d'assurance de l'année suivante
• vous êtes entièrement responsable de un ou plusieurs sinistres : votre cotisation augmente de 25% par accident.

Assurance auto malus : quels sinistres peuvent l'impacter ?

Rappelons d'abord que les sinistres ne se limitent pas aux accidents de la route et qu’ils n'ont pas tous un impact sur votre Coefficient de Réduction-Majoration. Cependant, vous êtes dans l'obligation légale de déclarer tout sinistre à votre assureur.

Vous ne risquez aucun malus si vous n'êtes pas responsable. Cela s'applique donc au vol du véhicule assuré, aux actes de vandalisme et bris de glace, aux incendies ainsi qu'aux conséquences d'une catastrophe naturelle. Ajoutez à cela que les assurés ne sont pas tenus responsables d'un accident qui survient lorsque leur véhicule est stationné à un emplacement prévu à cet effet. C'est toute l'importance de bien vous garer même si vous êtes pressé.

Ce sont principalement les carambolages et accidents de la route qui impactent le CRM. Bien entendu, l'assureur évalue votre responsabilité avant de vous sanctionner. La déclaration de sinistre et les déclarations des éventuels témoins sont déterminantes.

Certains assureurs se réservent le droit d'attribuer un malus si l'assuré ne déclare pas le sinistre aux forces de l'ordre (police, gendarmerie...) dans un délai de 5 jours alors qu'une tierce personne responsable n'est pas identifiée. Veillez donc à fournir une copie de votre déposition à votre assureur pour éviter les désagréments.

Il existe des circonstances dites "aggravantes" qui peuvent augmenter le malus. Il s'agit notamment des délits de fuite et fausses déclarations. Les conducteurs additionnels non déclarés, la consommation de produits illicites et l'alcoolémie jouent également en défaveur de l'assuré. Nous vous conseillons donc la prudence lorsque vous conduisez.

Conditions aggravantes ou non, le malus auto ne peut dépasser son seuil maximum (3,50). Comprenez bien qu'à ce stade, l'assurance auto malussé fait l'objet d'une majoration de 400% par rapport au prix de référence. Vous pouvez toutefois faire disparaître ce malus au bout de 24 mois si votre responsabilité n'est engagée dans aucun sinistre pendant ce délai. Il s’agit de la règle dite ‘descente rapide » qui permet d’atténuer les effets de majorations après deux ans consécutives sans accident. Chaque année sans accident permet de faire baisser votre malus de 5% soit de 0.50. Votre CRM est alors reporté à 1.

Bon à savoir

Si le bonus maximum vous est attribué depuis un minimum de 3 ans, votre CRM n'est pas impacté par le premier sinistre qui engage votre responsabilité. Une fois de plus, une attitude responsable au volant vous évitera bien des désagréments !

Conducteur malussé : quelles conséquences sur l'assurance auto ?

Comme nous l'avons expliqué plus haut, les malus sont calculés et appliqués en fonction des sinistres dont vous êtes partiellement ou totalement responsables. Vous êtes alors considéré par votre assureur comme un profil à risque.

Pour commencer, votre malus engendre une surprime et, comme vu précédemment, votre cotisation de référence peut être multipliée par 4. Lorsque le malus est trop important, l'assureur peut décider de résilier votre contrat en évoquant une sur-sinistralité. En effet, les assureurs acceptent généralement de couvrir quelques sinistres responsables mais s'ils surviennent trop fréquemment, la compagnie d'assurance peut rompre le contrat.

Conduire sans être assuré est formellement interdit. Vous n'avez donc d'autres solutions que de chercher une assurance auto spécialisée ou plus simplement une assurance auto malussé.

Assurance pour conducteur malussé : comment trouver ?

L'obligation d'être assuré au minimum par une RC (responsabilité civile) remonte à 1958. Une telle assurance s'applique à tout véhicule qu'il soit en circulation ou immobilisé dans son garage. Dans la même logique, un excès de malus ne vous dispense pas d'une assurance automobile et ce, même en cas de résiliation par votre compagnie d'assurance. C'est là que les choses se corsent car les conducteurs malussés sont considérés comme à risque.

Si vous améliorez votre conduite, vous gagnerez des bonus qui finiront par annuler votre malus au bout d'un certain temps. En attendant, sachez qu'il existe aujourd'hui des offres d'assurance auto spécialisées qui s'adressent aux automobilistes ayant cumulé les malus. Solly Azar dispose d'ailleurs d'une offre pour malussés et/ou résiliés, ce qui vous permet de profiter d'une couverture adaptée à vos besoins. Un rapport qualité/prix avantageux vous est proposé même si votre profil est "aggravé".

En cas de difficulté à trouver un contrat d'assurance malus pas cher, vous pouvez vous tourner vers le BCT (Bureau Central de Tarification). Il s'agit d'un organisme d'État qui accompagne les conducteurs malussés dans le choix d'une assurance. Le BCT peut intervenir dès le second refus mais il faut alors le saisir dans les 15 jours qui suivent cette seconde notification de refus. L'organisme intervient donc en votre faveur auprès de la compagnie d'assurance que vous choisissez. Pour ce faire, envoyez les documents suivants au BCT pour justifier votre sollicitation :

• des copies de toutes les notifications de refus
• la lettre de résiliation venant de votre ancien assureur
• une copie du formulaire de proposition d'assurance (disponible sur le site officiel du BCT)
• une copie de la carte grise de votre véhicule
• une copie de votre permis de conduire
• une copie des éventuelles décisions judiciaires ayant entraîné le retrait de votre permis
• le dernier avis d'échéance de votre contrat.

Comptez entre un et deux mois pour l'instruction de votre dossier. Il est donc important de vous y prendre à l'avance pour pouvoir à nouveau conduire votre véhicule. Notez que c'est le Bureau Central de Tarification qui fixe le montant de votre prime d'assurance et non l'assureur lui-même.

Nos conseils pour économiser sur votre assurance auto malussé

Le type de véhicule définit le montant de votre prime d'assurance. Nous vous suggérons donc de privilégier les petites cylindrées aux voitures sportives et/ou de luxe.

Si vous conduisez de manière occasionnelle ou sur de très faibles distances, vous pouvez demander une assurance au kilomètre. Autrement dit, votre assurance malus pas chère dépend des trajets que vous effectuez, ce qui réduit son coût. Bien entendu, il faudra estimer le nombre de kilomètres que vous comptez parcourir pour que l'assureur puisse adapter son offre en conséquence. Malgré la pénalisation imposée par le(s) malus, vous profitez quand même d'économies conséquentes.

Faire jouer la concurrence est une autre solution avantageuse. L'idée est de comparer plusieurs propositions d'assurance auto pour sinistrés, malussés ou résiliés afin d'identifier celles qui répondent le plus à vos attentes. En effet, les devis sont gratuits et sans engagement.

Conducteur malussé : souscrivez une assurance sur-mesure

Lorsque vous demandez une nouvelle assurance, vous pouvez ajuster les options à vos besoins réels mais aussi au budget dont vous disposez. Solly Azar vous propose de remplir en premier lieu un formulaire pour évaluer votre profil conducteur et les caractéristiques de votre véhicule. A partir de là, il vous est possible d’opter pour la formule la plus adaptée et d'enrichir votre assurance auto malus avec des options bris de glace, catastrophes technologiques, etc.

Le règlement de la cotisation peut également être ajusté à vos contraintes puisque vous pouvez choisir de payer une prime mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle.

L’assurance auto malus de Solly Azar

Vous êtes un conducteur malussé ? L’assurance auto Solly Azar vous propose plusieurs formules au choix, de l’assurance au tiers à la formule tous risques, à compléter par des garanties optionnelles pour une assurance sur-mesure.

• L’assistance 0km pour être dépanné où que vous soyez, avec la possibilité d’un véhicule de remplacement (option).
• Service e-dépanneuse : accès à une dépanneuse en 2 clics, suivi de son trajet en temps réel.

22 octobre 2020

Dans quelle ville investir ou non ?

Les précautions à prendre en vue d'un investissement locatif ne sont pas les mêmes que pour l'achat de votre future résidence. En effet, votre objectif premier n'est pas de satisfaire vos exigences personnelles mais de dégager une véritable rentabilité locative. Cela passe évidemment par la connaissance du marché, sachant que le rendement locatif par ville est extrêmement variable. Le présent dossier est donc rédigé pour que vous puissiez définir le lieu en vous basant sur les performances constatées en 2019.

Rentabilité locative : de quoi s'agit-il ?

L'investissement locatif est une forme de placement. Il vous faut donc évaluer le montant que vous pouvez gagner par rapport à la somme initialement investie, ce qui nécessite le recours à des indicateurs spécifiques. Le taux de rentabilité annuel vous indique donc combien vous pouvez gagner sur un an, après déduction des frais.

Le cas du livret A est assez spécifique puisqu'il s'agit d'un placement qui a l'avantage d'être non imposable. Cela signifie que le taux d'intérêt de 0,75% équivaut au taux de rentabilité annuel.

Pour ce qui est des investissements soumis à des charges fiscales, il faut réaliser un calcul rentabilité locative. Les CSG (contribution sociale généralisée) et CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) sont à déduire du taux de rentabilité brut. Ces contributions sociales sont de l'ordre de 17,2 %. Déduisez également l'impôt sur le revenu qui se calcule en fonction de votre TMI (taux marginal d'imposition), lui-même basé sur le revenu. Plus concrètement, il existe 5 tranches d'imposition :

• Tranche 1 : revenu inférieur ou égale à 9 964EUR - TMI de 0%
• Tranche 2 : revenu de 9 965 EUR à 27 519 EUR - TMI de 14%
• Tranche 3 : revenu de 27 520 EUR à 73 779 EUR - TMI de 30%
• Tranche 4 : revenu de 73 780 EUR à 156 244 EUR - TMI de 41%
• Tranche 5 : revenu dépassant les 156 245 EUR - TMI de 45%.

Si vous vous situez dans la tranche 2, les déductions sur la rentabilité brute s'élèvent donc à 31,2% (CSG 17,2% + TMI 14%).

Important : la différence entre rentabilité locative brute et la rentabilité nette est souvent importante dans le cadre d'un investissement immobilier. En plus des déductions sociales et fiscales, il faudra en effet soustraire les différentes charges liées à votre statut d'investisseur. Il est donc vivement déconseillé de dresser une comparaison avec un placement classique en vous fondant sur le taux brut.

La facilité : un piège à éviter

Nous souhaitons attirer votre attention sur le fait que la simplicité est généralement un mauvais choix. Nous vous le concédons, il est plus tentant d'investir dans une ville que vous connaissez ou de choisir une commune facilement accessible par vos proches. Oui, c'est pratique car vous pourrez aisément vous rendre sur place pour préparer votre projet (visites préliminaires, travaux...) ou demander à l'un de vos proches de s'y rendre si vous faites face à un empêchement. Il est également rassurant de connaître une commune. Cependant, ce n'est pas pour vous-même que vous achetez le bien, du moins pas directement. Vous le destinez à la location et à ce titre, vous devez davantage vous concentrer sur le rendement locatif par ville.

En choisissant une ville de petite ou moyenne envergure que vous connaissez bien, vous n'avez aucune garantie sur les demandes locatives. Et s'il y a peu de demandes, vous serez contraint de louer à un prix inférieur à la valeur de votre bien, ce qui va générer plus de pertes que de bénéfices.

Vacance locative : un élément non négligeable

Aucun bailleur ne peut être certain que son bien sera occupé sans discontinuité. Cependant, le délai de la vacance locative c'est-à-dire le temps qui s'écoule entre le départ d'un locataire et l'arrivée de son successeur varie fortement selon les villes. Le plus sûr est d'investir dans une commune dynamique ou à défaut, en plein essor. Vous trouverez plus facilement preneur !

Dans la même logique, il faut connaître les profils des locataires potentiels pour répondre à leurs besoins et booster la rentabilité de votre placement immobilier. Bordeaux étant une ville étudiante, il sera par exemple plus judicieux de proposer un studio proche des arrêts de transports en commun. Sur la Côte d'Azur, vous pouvez proposer un bien qui répond aux exigences des personnes seules, des jeunes couples, des retraités et des familles car les demandeurs possèdent des profils très différents.

Comprendre la pression locative vous évitera donc de longues périodes d'inoccupation du logement.

Rendement locatif par ville : les chiffres 2019

A présent que vous connaissez les bases du calcul rentabilité locative, nous pouvons voir ensemble les chiffres qui sont les meilleurs indicateurs de rentabilité. Pour chaque ville présentée, nous vous fournissons le prix moyen au mètre carré, le loyer moyen au mètre carré et la rentabilité brute exprimée en pourcentage. Quant au ratio prix/loyer, il vous indique le nombre de loyers à percevoir pour couvrir le prix d'achat.

• Bourges : prix moyen de 1 130 EUR pour un loyer moyen de 9,8EUR - rentabilité brute estimée à 9,68% avec un ratio prix/loyer de 115.
• Saint-Quentin : prix moyen de 970 EUR pour un loyer moyen de 8,3EUR - rentabilité brute estimée à 9,55% avec un ratio prix/loyer de 117.
• Marseille : prix moyen de 2 300 EUR pour un loyer moyen de 12,8EUR - rentabilité brute estimée à 6,21% avec un ratio prix/loyer de 180.
• Toulouse : prix moyen de 2 680 EUR pour un loyer moyen de 12,8EUR - rentabilité brute estimée à 5,33% avec un ratio prix/loyer de 209.
• Nice : prix moyen de 3 680 EUR pour un loyer moyen de 16,4EUR - rentabilité brute estimée à 4,97% avec un ratio prix/loyer de 224.
• Versailles : prix moyen de 6 070 EUR pour un loyer moyen de 20,5EUR - rentabilité brute estimée à 3,77% avec un ratio prix/loyer de 296.
• Lyon : prix moyen de 3 990 EUR pour un loyer moyen de 13,3EUR - rentabilité brute estimée à 3,72% avec un ratio prix/loyer de 300.
• Bordeaux : prix moyen de 4 170 EUR pour un loyer moyen de 13,6EUR - rentabilité brute estimée à 3,64% avec un ratio prix/loyer de 307.
• Paris : prix moyen de 9 610 EUR pour un loyer moyen de 26,2EUR - rentabilité brute estimée à 3,04% avec un ratio prix/loyer de 367.

Remarque : Le prix d'achat moyen communiqué pour chaque ville est exempt des frais annexes (agence, notaire...).

Vous pouvez accroître la rentabilité de votre placement en choisissant une ville où les prix sont accessibles pour éviter de surpayer à l'achat. Des loyers relativement abordables sont aussi avantageux qu'une demande supérieure à l'offre car vous aurez plus de chances de trouver preneur. Bien entendu, il faudra vous baser sur le montant initial que vous pouvez investir avec ou sans financement.

Ces chiffres vous sont fournis à titre indicatif puisque des variations sont souvent constatées en fonction de la localisation exacte et des spécificités du bien concerné. L'idéal est de trouver un placement dont le taux de rentabilité dépasse la moyenne dans un contexte où un taux brut de 6 % peut facilement baisser à 2 % en taux net.

Prix et loyer : une progression sur des rythmes différents

En observant les chiffres fournis pour ces quelques villes françaises, vous avez sans doute constaté que le loyer au mètre carré ne grimpe pas proportionnellement au prix d'achat. La rentabilité brute estimée est donc automatiquement plus faible dans les villes les plus chères, ce qui s'accompagne d'un ratio prix/loyer plus important. Investir dans des villes où vous payez moins cher et où les loyers sont modérés comme expliqué plus haut vous permettra donc de rentabiliser votre placement plus rapidement, ce qui limite considérablement les risques.

En effet, un ratio élevé signifie que votre investissement peut être immobilisé plus longtemps, que les travaux à prévoir peuvent être plus nombreux (et/ou plus fréquents), sans oublier les pertes liées à une baisse des prix immobiliers et des vacances locatives. En considérant l'ensemble des risques en amont, il vous sera plus simple de décider du lieu d'investissement et des villes à éviter. Dans tous les cas, assurez-vous une rentabilité minimale.

Nos conseils pour investir judicieusement dans une habitation

Tout placement, qu'il soit immobilier ou non, s'accompagne d'un minimum de risques. C'est un fait qui ne doit pas vous dissuader mais vous inciter à prendre les précautions nécessaires avant de concrétiser votre projet locatif. L'anticipation est votre principale alliée et souscrire une assurance vous offre une protection optimale. Ce qui compte c'est de connaître les formules adéquates en fonction des risques encourus.

Les loyers impayés figurent parmi les préoccupations majeures des bailleurs. Nous ne pouvons pas vous garantir que vous n'en serez jamais victime. En revanche, Solly Azar met l'assurance Loyers Impayés à votre disposition. Grâce à cette couverture, vous êtes remboursé à 100 % pour tous les impayés de vos locataires et vous n'avez pas à vous soucier des frais d'expulsion (frais de contentieux). L'assurance Loyers Impayés de Solly Azar est exempte de franchise. Nous intervenons donc dès le premier jour où votre locataire manque à son obligation. Vous bénéficiez aussi d'une protection juridique et c'est l'assurance qui gère toutes les démarches en votre nom pour vous garantir une sérénité optimale. En option, vous pouvez aussi profiter d'une prise en charge des réparations de votre bien en cas de dégradations occasionnées par le locataire.

Savoir décrypter les points clés pour bien choisir la ville où vous investissez et vous donner les moyens de maximiser le rendement de votre placement, voilà les clés de la réussite. N'hésitez pas à consulter nos autres articles qui vous aideront efficacement à préparer votre projet ou à nous contacter directement.