28 mai 2020

5 droits et obligations du locataire

La loi du 6 juillet 1989 précise le régime du bail et définit précisément le cadre des relations entre le propriétaire et son locataire. Cette loi permet également de mettre en avant les obligations de chacun en termes de travaux et de paiement des charges. Quels sont réellement les droits et obligations du locataire de votre logement ? Nous avons tenté de les résumer en 5 points.

Droits et obligations du locataire : Quels sont les droits du locataire ?

1. Avoir un logement en bon état et décent

D’après la loi du 6 juillet 1989, un logement décent est un logement qui « ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Celui-ci doit également répondre à un critère de performance énergétique minimal et être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Pour être considéré comme décent, un logement doit :

• Garantir la sécurité physique et la santé du locataire,
• Disposer d’équipements et proposer un confort suffisant au locataire. C’est-à-dire être équipé du chauffage, de l’eau courante chaude et froide, des évacuations pour les eaux usées et avoir un réseau électrique qui est conforme à la règlementation.
• Avoir une pièce principale. La zone habitable doit au minimum être de 9m2 et avoir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres.

Si votre logement n’est pas considéré comme décent, vous êtes dans l’obligation de réaliser des travaux pour le rendre habitable (pour garantir le respect des normes de sécurité, ne plus être vétuste…)

Bon à savoir : le locataire est obligé de vous donner accès au logement pour la réalisation de ces travaux.

Toutefois, il est possible de trouver un accord avec votre locataire. Cet accord devra être spécifié et signé par les deux parties dans le contrat de bail. Il devra déterminer :

• Les types de travaux dont il s’agit,
• Le montant alloué à ces travaux et déduit du loyer du locataire,
• La durée des travaux,

2. Obtenir les quittances de loyers

Dans la plupart des cas, la quittance de loyer est envoyée par le propriétaire au locataire. Cette quittance prouve que votre locataire a bien payé la somme du loyer qu’il devait. Celle-ci peut notamment lui être utile en cas de litige. Elle lui permettra de prouver que tous ses loyers ont bien été acquittés et également lui faire office de justificatif de domicile si nécessaire.

Vous n’êtes pas dans l’obligation d’envoyer cette quittance, exceptée si votre locataire en fait la demande.

Bon à savoir : Vous ne disposez d’aucune autorisation vous permettant de demander les frais de gestion liés à l’envoi de la quittance de loyer ou bien de l’avis d’échéance.

Ce document doit répertorier plusieurs éléments tels que l’identité du locataire et la vôtre, la date à laquelle vous transmettez la quittance, la période concernant la quittance envoyée ainsi que les montants et les charges qui ont été réglés.

3. Réaliser des travaux

Concernant les travaux dans le logement que vous louez deux choses doivent être prises en compte. S’il s’agit de petits travaux, le locataire a le droit de les réaliser. Par exemple s’il souhaite rafraîchir, modifier et retoucher des peintures ou du papier peint.

S’il s’agit de travaux plus conséquents, votre locataire est dans l’obligation de vous demander l’autorisation. Dans ce cas, vous pouvez demander la remise en état des lieux au moment du départ du locataire.

4. Délai de préavis

Le préavis est une demande de congé envoyée par votre locataire, lorsqu’il souhaite quitter le logement loué. Ce préavis vous est envoyé sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour une location non meublée, le délai de préavis s’élève à 3 mois à réception de la lettre de congé par le propriétaire. Ce délai peut être réduit à 1 mois sous condition.

Pour une location meublée, le délai de préavis s’élève lui à 1 mois.

5. Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est le versement d’une somme que vous pouvez demander à la signature du bail pour vous protéger des éventuels manquements du locataire. Ce dépôt de garantie est règlementé et ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location non meublée et deux mois pour une location meublée. La somme de ce dépôt doit être inscrite dans le contrat de bail.

Au départ du locataire, la somme du dépôt de garantie doit bien évidemment lui être restituée, sous 2 mois maximum après la remise des clés. Et si aucune différence n’est constatée entre l’état des lieux d’entrée et de sortie alors la remise du dépôt de garantie s’élève à 1 mois.

Bon à savoir : le montant de ce dépôt de garantie ne peut être revu en cours ou au renouvellement du bail.

Pour finir, si vous ne restituez pas la somme dans le temps imparti, votre locataire peut dans un premier temps vous envoyer un courrier de mise en demeure ou faire appel à la Commission départementale de conciliation. Et si aucun accord n’est trouvé ce litige peut être porté jusque devant le juge de proximité.

Droits et obligations du locataire : Quelles sont les obligations du locataire ?

Comme vu précédemment, le locataire a un certain nombre de droits que vous êtes tenu de respecter, notamment si vous désirez garder une bonne entente avec lui. Cependant, ce même locataire a également des obligations qu’il se doit de respecter.

1. Payer son loyer et les charges

Comme dans toute location, votre locataire est tenu de régler tous les mois son loyer et les charges qui l’accompagnent pour pouvoir habiter dans le logement en question. Les charges correspondent à vos dépenses liées à la copropriété dans laquelle vous louez votre bien et que vous pouvez demander au locataire de vous rembourser. Il peut s’agir de services présents dans la copropriété (consommation d’eau, ascenseur…), aux dépenses d’entretien ainsi qu’aux taxes locatives (enlèvements des ordures ménagères par exemple). Ces deux montants doivent être inscrits dans le bail de location et signés par les deux parties.

2. Respecter l’usage du logement

Lorsque vous acceptez de louer votre bien à un locataire, un bail est créé et détaille l’usage pour lequel le bien est loué. La plupart du temps, votre logement ne pourra être utilisé que pour un usage d’habitation et non comme un local professionnel.

Si votre locataire réalise des modifications dans le logement ou des équipements, il doit vous demander votre accord. Dans le cas où il réalise des travaux sans votre consentement, vous êtes en droit de ne pas l’indemniser pour ses travaux à sa sortie du logement.

Si les modifications apportées présentent un danger ou ne fonctionnent pas bien, vous pouvez demander à votre locataire de remettre le logement dans l’état dans lequel il était à l’état des lieux d’entrée.

3. L’entretien courant du logement

Lorsque vous louez un bien, vous êtes tenu de garder celui-ci décent. Mais le locataire est également chargé du bon entretien du logement dans lequel il habite. Pour ce faire, il est dans l’obligation de réaliser les petits travaux de réparation, l’entretien courant ainsi que les réparations liées à l’usage anormal du bien.

L’entretien courant du logement prend en compte :

• Le nettoyage des grilles de ventilation,
• L’entretien des joints d’étanchéité,
• Le nettoyage du calcaire qui se dépose dans la douche ou les éviers,
• L’entretien des conduits d’évacuation des fumées et des gaz,
• L’entretien de la chaudière,
• L’entretien des parties extérieures.

4. L’accès au logement

Il se peut que durant la période du bail, vous ayez à réaliser des travaux dans le logement que vous louez. Dans ce cas, votre locataire à l’obligation de vous donner accès à celui-ci pour que vous puissiez réaliser les travaux en question. Il peut s’agir de travaux liés :

• Aux parties communes,
• Aux parties privatives de l’immeuble,
• Au maintien en état et à l’entretien du bien,
• À l’amélioration des performances énergétiques,
• À la mise en conformité du lieu.

En période de préavis, vous avez le droit de faire réaliser des visites du bien. Dans de cas, celles-ci doivent avoir lieu du lundi au samedi (il est interdit de faire des visites les dimanches et les jours fériés) et leurs durées ne doivent pas dépasser deux heures. Le mieux étant de se mettre d’accord avec son propriétaire sur les temps de visite qui conviennent aux deux parties.

Bon à savoir : Si votre locataire vous prête les clés du logement, il est impératif de réaliser une autorisation écrite.

5. Assurer le logement contre les risques locatifs

À chaque mise en location de votre bien, vous devrez demander à votre locataire le document justifiant sa souscription à une assurance multirisque habitation. Cette assurance permettra de protéger le logement de tous les risques qu’il encourt.

Si votre locataire ne vous remet pas ce document, vous pourrez souscrire pour son compte à l’assurance de votre choix ou bien demander la résiliation du contrat de bail qui vous lie avec votre locataire.

Droits et obligations du locataire : Que faire en cas de non-respect de ses obligations ?

Si votre locataire ne respecte pas ses obligations plusieurs solutions s’offrent à vous.

Tout d’abord, vous pouvez vous appuyer sur la résiliation de plein droit de votre bail. Cette clause résolutoire vous permet de demander la résiliation automatique du bail lorsque le locataire ne paie pas son loyer. Dans le cas par exemple où il ne détiendrait pas d’assurance contre les risques locatifs ou bien en cas de troubles du voisinage (après décision de justice).

Vous avez également la possibilité de passer par une résiliation judiciaire du bail. Dans ce cas, c’est le juge qui déterminera si la résiliation du bail est justifiée ou non.

Tout comme le propriétaire, le locataire détient des droits et des obligations qui lui sont propres. Pour garder une entente cordiale avec votre locataire il est important que chaque partie respecte ses droits et obligations. En cas de non-respect de ses obligations, le locataire risque de devoir payer des dédommagements ou pire subir une expulsion du logement.

Parce qu’un désaccord avec votre locataire est toujours une situation délicate, l’assurance Loyers Impayés Solly Azar vous permet d’assurer vos revenus locatifs grâce au versement de chaque loyer impayé, et jusqu’à 500€ par mois.

Nos équipes prennent également en charge l’ensemble de vos démarches administratives et judiciaires, jusqu’à l’expulsion du locataire. Enfin, en cas de détérioration de votre bien par le locataire, l’assurance Loyers Impayés peut prendre en charge les réparations ainsi que les loyers non perçus pendant les travaux.

22 mai 2020

Location appartement Meublé non meublé

Mettre un appartement en location est une solution avantageuse pour gagner un revenu supplémentaire. Les propriétaires peuvent choisir entre louer meublé ou vide pour tirer un bénéfice correspondant à leurs objectifs. Quelles différences y-a-t-il entre les deux statuts et quel rendement pouvez-vous espérer ?

Comment fonctionne la location non meublée ?

On parle de location non meublée lorsqu'aucun meuble n'est fourni. Toutefois, un logement avec un équipement spartiate peut également être considéré comme tel, tant qu'il ne répond pas aux critères imposés pour une location meublée. C'est le cas notamment des studios et appartements dotés d'un ou deux électroménagers (réfrigérateur, four, lave-linge...) et des principaux meubles. La plupart du temps, les bailleurs choisissent de meubler partiellement l'appartement pour des soucis pratiques. Fournir les meubles lourds et encombrants (lit, armoire...) est un bon argument pour convaincre les futurs locataires d'emménager dans un appartement en étage ou avec une petite entrée. Ils ont toujours la possibilité d'apporter leurs propres mobiliers, mais évitent les allers-retours laborieux. Ces petits aménagements sont souvent proposés pour la location de studios et de logements pour étudiants.

Louer meublé : les obligations du propriétaire

Pour pouvoir louer meublé, il est obligatoire de fournir les meubles et l'équipement de base pour rendre l'appartement totalement fonctionnel. Le contenu d'un logement meublé est défini par la loi du 6 juillet 1989 concernant les baux de location. La liste exhaustive du mobilier minimum à fournir figure clairement dans les contrats de bail types pour un appartement meublé. Leur achat et leur installation incombent entièrement au propriétaire. Il lui revient aussi d'entretenir l'équipement et de le renouveler si nécessaire, entre deux locataires. Le locataire doit par contre informer son propriétaire dès que possible de leur vétusté

Parmi les éléments à fournir, on compte :

• les meubles pour toutes les pièces (lit, table, chaises...)
• le matériel de cuisine (ustensile, électroménager, vaisselle...)
• le linge de maison (rideaux, literie, linge de bain)
• les luminaires
• un espace de rangement
• le matériel d'entretien adapté aux aménagements de l'appartement

Avant l'emménagement, le propriétaire et le locataire effectuent un état des lieux ensemble. Un certain délai sera accordé au bailleur si des meubles ou accessoires doivent être réparés ou remplacé.

Louer meublé ou vide : quels types de bail proposer ?

Plusieurs clauses comme la mention des équipements fournis pour les meublés, sont obligatoires. Certaines parties du contrat restent variables bien qu'encadrées par les lois sur les baux d'habitation. Le contrat tient compte des caractéristiques du bien et du loyer demandé ou encore de la durée de la location. Avant de louer meublé ou non, il vous faut connaitre les types de baux que vous pouvez proposer à vos futurs locataires.

Le bail classique

Il concerne les logements à louer meublés ou vides. Les contrats diffèrent sur la durée de la location pour les deux statuts. Pour une location meublée, le bail classique court pour une période d'un an renouvelable. L'échéance du contrat arrive par contre après 3 ans s'il s'agit d'un appartement nu. Il en va de même pour les appartements tenus par une SCI familiale. Le renouvellement du bail se fait tacitement. Le propriétaire doit attendre la fin du contrat pour reprendre son bien. Il devra alors justifier sa décision auprès de ses locataires et respecter le délai de préavis pour leur permettre de se reloger. Si la cessation d'un contrat classique intervient dans le cadre d'une vente, le bailleur doit le proposer en priorité aux locataires actuels avant de mettre l'appartement sur le marché.

Le bail étudiant

Les locations destinées aux étudiants sont prévues pour une durée de 9 mois. Cette période correspond à la durée d'une année scolaire. Les baux sont non renouvelables. L'échéance du bail étant connue à l'avance par les deux parties, le propriétaire n'est pas tenu de notifier son congé à son locataire. Les logements sont obligatoirement mis à louer meublés. Les appartements pour étudiants étant généralement de petite taille, la liste des mobiliers obligatoires diffère d'une location meublée classique. Autre différence comparée à un bail de location classique, le loyer n'est pas indexé. Les charges locatives peuvent être calculées forfaitairement ou au réel.

Le bail mobilité

Ce type de bail est proposé aux personnes qui déménagent fréquemment. Il s'adresse notamment aux stagiaires, aux personnes avec un contrat d'apprentissage, en mission temporaire. A l'instar d'un bail étudiant, l'appartement est proposé meublé. Le contrat est valable pour 1 à 10 mois, et il ne peut pas être renouvelé. La durée de bail est à l'appréciation du propriétaire et du locataire. L'échéance prend effet automatiquement à la date prévue. Le bail mobilité ne prévoit aucun préavis. Comme pour tous contrats de location de moins d'un an, les loyers ne sont pas indexés. Il peut néanmoins être plafonné suivant la ville où se situe l'appartement.

Louer meublé ou vide : comment mettre fin au bail ?

La reprise d'un logement se fait à l'échéance du contrat de location. Le bailleur est tenu d'accorder un préavis défini à ses locataires avant de reprendre possession de l'appartement. Suivant le type de bail qui lie les deux parties, celui-ci va de 1 à 3 mois. Le délai varie selon le type de bien proposé et les tendances du marché immobilier dans votre région. Un bien mis à louer meublé fait l'objet d'un préavis d'un mois. Pour les appartements loués vides, il est habituellement plus long dans les zones les moins tendues.

Vous devez notifier aux occupants par courrier si vous souhaitez reprendre l'appartement. Vous avez trois options possibles pour aviser vos locataires :

• par lettre recommandée, avec accusé de réception
• par voie d'huissier
• en leur remettant la lettre de congé en personne

Pour une remise en main propre, il est indispensable de faire signer un récépissé. Il fera office d'accusé de réception pour officialiser la notification de congé.

Loyers et dépôts de garantie

Les loyers applicables pour les logements nus et meublés

Financièrement, louer meublé s'avère plus rentable dans la plupart des cas. En moyenne, les loyers sur un bien meublé sont de 11 à 13 % supérieurs aux loyers en nu. Cette différence s'explique par la nature et la qualité des équipements fournis dans l'appartement. Elle est destinée à couvrir l'entretien et le remplacement régulier du mobilier pour pouvoir tenir les standards d'habitabilité d'un appartement meublé. Pour le confort de ses locataires, le propriétaire peut fournir plus que le mobilier minimum pour un meublé. Tout en respectant la liste de mobiliers obligatoires, il est libre d'équiper le logement avec du mobilier de moyenne ou de haut de gamme. Sur un meublé très haut de gamme, l'écart de loyer par rapport à un appartement vide peut atteindre 20%.

Qu'en est-il du dépôt de garantie ?

Un propriétaire bailleur peut prétendre à un dépôt de garantie uniquement pour les appartements avec un contrat de bail classique ou un bail étudiant. Les biens soumis à un bail mobilité en sont exemptés.

En règle générale, le bailleur peut exiger un dépôt qui équivaut à 2 mois de loyer pour un appartement meublé. Il correspond à un mois de loyer pour une location nue. Les dispositifs concernant le dépôt de garantie varient en fonction de la région. Il est identique et fixé à la valeur d'un mois de loyer dans certaines grandes villes. Dans tous les cas, le montant n'inclut pas les charges locatives ni les frais d'agence.

Zoom sur la fiscalité sur les locations meublées et vides

Louer meublé ou vide implique de s'acquitter d'un impôt sur les revenus perçus sur le bien. Le régime fiscal du propriétaire bailleur diffère en fonction du statut qu'il a choisi.

Si vous louez non meublé, vous serez soumis au paiement d'un revenu foncier. Là encore, vous avez deux options selon le montant global de vos revenus locatifs. Si vos recettes ne dépassent pas les seuils imposés par le régime du micro-foncier, vous serez imposé uniquement sur 70 % du montant des loyers perçus. Au-delà, vous serez soumis au régime du réel. L'avantage de ce mode d'imposition est que les charges locatives peuvent être déduites de vos recettes.

Les propriétaires de biens meublés sont assimilés au statut de LMNP, à savoir les loueurs en meublé non professionnel. Ils sont soumis au régime fiscal en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour ce statut, il existe la catégorie du micro-BIC qui prévoit une imposition sur 50 % de vos loyers sur une base forfaitaire. Vos impôts seront calculés au réel dans le cadre du régime en BIC, si vos revenus annuels dépassent le plafond pour être éligible à un abattement forfaitaire.

Protéger son bien à l'aide d'une assurance loyers impayés Solly Azar

Que vous ayez choisi de louer meublé ou vide, les transactions comportent un certain risque pour vous en tant que propriétaire bailleur. Pour votre tranquillité d'esprit, il existe différents dispositifs pour vous protéger contre les contentieux avec vos locataires. Prendre une garantie loyers impayés est une option simple pour couvrir les problèmes éventuels. Solly Azar propose des formules adaptées aussi bien aux propriétaires de biens locatifs nus qu'à ceux de locations meublées.

Cette garantie couvre les défauts de paiement et les pertes de loyer en cas de départ prématuré du locataire. En pratique, cela signifie que vous serez dédommagé dès le premier impayé constaté

Les formules proposées chez Solly Azar offrent une couverture large. Outre les impayés, elles incluent un remboursement des dégradations causées par le locataire à l'appartement, et aux équipements qu'il contient pour les locations meublées. Les garanties loyers impayés de Solly Azar prennent également en charge la gestion des recours juridiques. Cela comprend toutes les démarches administratives et judiciaires jusqu’à l'expulsion des locataires en défaut de paiement, ainsi que les frais d'avocats et d'huissier.