Assurance loyers impayés
quelle solution choisir

Pour les propriétaires bailleurs, la location de leur bien n’est pas sans risques. Non-paiement du loyer, dégradations du logement par son locataire, ces imprévus peuvent vous mettre dans une position délicate. Sans parler de la procédure contentieuse qui peut devenir un véritable casse-tête. Pour se protéger de tous ces aléas de la location, des garanties existent : la caution Visale et la garantie loyers impayés (GLI). Deux solutions qui vous apportent une protection pour une location sereine. Mais quel dispositif choisir ? Une assurance loyers impayés « classique », privée ? Ou la garantie d’Etat « Visale », gratuite ? Quelle formule est la plus attractive ? Les avantages et les inconvénients de chacune d’entre elles.

Qu’est-ce que le dispositif Visale ?

Contrairement à la garantie Loyers Impayés (GLI) qui est souscrite par le propriétaire. La garantie Visale est obtenue à la demande du locataire. Il s’agit d’une caution qui dispense le locataire de présenter tout autre caution au propriétaire. C’est l’organisme Action logement qui se porte garant pour lui.
Pour l’obtenir il doit formaliser sa demande de cautionnement avant (ou le jour même) la signature du bail. Aucune caution ne pourra être délivrée si le bail est déjà signé.
De plus, le propriétaire ne doit pas avoir souscrit une garantie loyers impayés. Une fois validé, le locataire recevra un visa à transmettre au bailleur. Il devra alors organiser un contrat de cautionnement en ligne sur le site d’Action Logement qui devra être signé par les deux parties.
 

C’est un dispositif totalement gratuit qui prend en charge le paiement du loyer et des dégradations locatives de la résidence principale, en cas de défaillance du locataire.
Le cas échéant, Action logement rembourse le bailleur en avançant aux locataires le loyer et les charges pendant une durée maximum de 36 mois, soit les 3 premières années du bail.
En cas de dégradations locatives, la garantie Visale prend en charge l’équivalent de deux mois de loyer charges comprises à la sortie du locataire. Le locataire devra ensuite rembourser Action logement de toutes les sommes versées, pour son compte, au bailleur, selon un échéancier aménagé en fonction de sa situation financière. Si le locataire de respecte pas l’échéancier de ses remboursements, Action Logement prend en charge la procédure de recouvrement qui peut aller jusqu’à l’expulsion du locataire si nécessaire.

Cette garantie a été mise en place pour favoriser l’accès au logement, grâce à elle, les locataires trouvent plus facilement et rapidement un logement tout en rassurant leur futur propriétaire. Cependant ce service n’est pas accessible pour tous les types de logements et profils de locataires.

Bon à savoir : Visale remplace la garantie des risques locatifs (GRL) depuis le 1er janvier 2016.

Logements éligibles Visale

Sont éligibles les logements remplissant au moins une des conditions suivantes :

• Le bail ne doit pas encore avoir été signé, la demande de garantie doit se faire avant toute signature
• Le logement doit constituer la résidence principale du locataire, en location vide ou meublée (sauf si bail mobilité*)
• Le loyer maximum charges comprises est de 1500 euros pour l’Île de France, 1300 euros sur le reste du territoire. 
• Pour les étudiants de moins de 30 ans, le loyer ne doit pas dépasser 600 € (800 € en Île-de-France).

*Créé en 2018 il s’adresse à des locataires qui veulent rester quelques mois dans le logement, qu’ils soient en formation, en stage, ou en mission temporaire.

Locataires éligibles Visale

Sont éligibles les candidats remplissant au moins une des conditions suivantes :

• Jeune entre 18 et 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire) : salarié, fonctionnaire, étudiant, jeune en alternance, chômeur...
• Salarié de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé ou agricole et embauché depuis moins de 6 mois, à l'exception des CDI confirmés (c'est-à-dire ayant terminé la période d'essai)
• Salarié du secteur privé (agricole ou non) en mobilité professionnelle
• Salarié du secteur privé (agricole ou non) ayant une promesse d'embauche de moins de 3 mois
• Personne en bail mobilité

Si un des locataires rentre dans une des deux situations précédentes, il reste des critères sur les revenus :

• Le ménage locataire est éligible à Visale dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50% (Loyer + Charges/ ressources du ménage).
• Pour les étudiants de moins de 30 ans, boursiers et/ou indépendants fiscalement, la garantie sera accordée sans justification de ressources dans la limite d’un loyer maximum de 600 € (800 € en Ile de France). Au-delà de ce loyer maximum, l’étudiant relèvera des conditions fixées pour les autres catégories de locataire.

Bon à savoir : ce dispositif permet aux personnes en situation de précarité d’obtenir un logement. Les personnes salariées en CDI ne sont pas éligibles à la Garantie Visale.

Qu’est-ce que la Garantie Loyers Impayés ?

Contrairement à la garantie Visale, souscrire une assurance loyers impayés incombe aux propriétaires bailleurs. Il s’agit d’une garantie payante qui permet de vous protéger de façon optimale.

Également appelée garantie Loyers impayés (GLI), elle permet de sécuriser vos revenus locatifs et vous couvre contre les aléas de l’investissement locatif : loyers et charges impayés, dégradations immobilières, frais de contentieux, voire parfois le départ prématuré du locataire. Votre cotisation d’assurance est totalement déductible de vos revenus locatifs.
En cas de locataire mauvais payeur, après avoir déclaré le sinistre, votre assureur vous indemnise tous les mois ou tous les 3 mois selon compagnie, jusqu’à la régularisation de la situation dans la limite de 2 à 3 ans en fonction des contrats. En cas de litige avec le locataire, certaines assurances proposent également une protection juridique.
À noter que la durée moyenne d’une procédure d’expulsion suite au non-paiement du loyer est de 15 mois.

L’assurance Loyers Impayés Solly Azar

Chez Solly Azar, en cas de loyers impayés, nous vous remboursons jusqu’à 3 500 € par mois par virement pendant 2 ans et demi.
En cas de détériorations immobilières, vous bénéficiez d’une indemnisation allant jusqu’à 10 000 € par sinistre.
Grâce à la protection juridique nous vous indemnisons jusqu’à 5 000 € par sinistre pour tout autre litige (exemple : dégradation des parties communes). De plus, nous prenons en charges tous les frais contentieux (avocats, huissier, serrurier…) et gérons toutes vos démarches à votre place : saisie d’un huissier, commandement de payer délivré au locataire, assignation au tribunal par un avocat, obtention du jugement d’expulsion, expulsion avec recours à la force publique si nécessaire.
Mise à part la garantie détériorations immobilières, toutes les autres garanties sont comprises dans toutes nos formules. Le coût de ces formules va varier selon le profil des locataires : obtenez un tarif en ligne.

Qui est éligible à la garantie loyers impayés ?

La condition la plus importante : votre locataire doit être solvable. Les conditions de solvabilité diffèrent selon la compagnie d’assurance. Certaines compagnies exigent que le locataire ait un contrat de travail stable.

Cependant, l’une des conditions communes est la constitution d'un dossier complet. En effet, pour s’assurer qu’un ou des locataires sont solvables, plusieurs pièces justificatives doivent être fournies. Selon les profils, les documents justificatifs ne seront pas les mêmes. Dans la majorité des cas, vous devrez demander à votre locataire une copie de ses 3 derniers bulletins de salaire et son avis d’imposition.

Vous pouvez retrouver toutes les pièces à fournir pour l'assurance loyers impayés Solly Azar dans notre fiche pratique.

Chez Solly Azar, nous proposons une garantie loyers impayés (GLI) avantageuse pour les propriétaires ! Avec nous, terminé les prises de tête avec vos locataires en cas de non-paiement, nous offrons une prise en charge dès le premier impayé et proposons une couverture pour de nombreux profils de locataires.
En effet, contrairement à d’autres assurances, nous vous permettons de couvrir un maximum de profil de locataire avec un taux d’effort allant jusqu’à 37 % :

• CDI hors période d’essai ou en mobilité professionnelle (exclu chez nos concurrents);
• Fonctionnaires ;
• Retraités ;
• Apprentis / Etudiants : garant(s) accepté(s)
• CDD ;
• TNS (travailleurs non-salariés).

Nous acceptons également les locataires intérimaires ou intermittents lorsqu’ils sont en colocation avec un locataire dans une des situations ci-dessus.
De plus, vous n’êtes pas obligé d’attendre un nouveau locataire pour souscrire. Sous certaines conditions, nous acceptons également les baux en cours.
Autre avantage : nous prenons en compte un large panel des revenus, comme les prestations familiales, les revenus fonciers, ou encore les revenus pôle emploi et RSA. Une spécificité non commune à tous les assureurs.

Bon à savoir : si vous louez votre bien à deux locataires, nous prenons en compte le meilleur profil des deux pour déterminer le taux d’effort maximum accepté.

Visale ou GLI : quelle assurance choisir ?

Maintenant que vous avez toutes les informations sur ces deux garanties. Comment choisir la bonne ? Tout va dépendre de la situation de votre locataire :

• Si votre locataire est en situation instable voire précaire et que son taux d’effort dépasse les 37%, la meilleure alternative est la garantie Visale.
• Sinon, dans tous les autres cas de figures, il est recommandé de souscrire à une assurance loyers impayés ! Plus couvrante et performante. De plus, grâce à la GLI Solly Azar, même des locataires en situation précaire peuvent être couverts !

L’autre avantage, c’est qu’il possible de cumuler garant et garantie loyers impayés pour les étudiants et apprentis contrairement à la caution Visale.

Expert des Loyers Impayés depuis 1996, Solly Azar met à votre service des équipes expertes et réactives qui prendront en charge vos démarches administratives et vous accompagneront à toutes les étapes du contrat.